Conheça os gastos ocultos na compra ou venda de um imóvel

Por Fabiana Pimentel |8h14 | 24-08-2012 (InfoMoney)

SÃO PAULO – Não são apenas os preços elevados que assustam quem sonha em comprar uma casa ou apartamento. O sonho do imóvel próprio também envolve mais burocracia do que parece. São taxas, impostos, e despesas de transferência, escritura e registro do imóvel que aparecem no momento de fechar negócio.
De acordo com a advogada especializada em direito imobiliário Carla Lobato, considerando todo o Estado de São Paulo, as tabelas de custo dos Tabelionatos de Notas (cartório responsável pela lavratura das escrituras) e dos Cartórios de Registro de Imóveis (cartório responsável pelo registro da operação de compra) são progressivas e variam de acordo com o valor total do imóvel.
Segundo Carla, além dessas despesas também haverá despesas com os custos de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Intervivos) pagos diretamente a Prefeitura, os quais giram em torno de 2%, dependendo do município.
Para aqueles que desejam usar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para comprar o imóvel, também será necessário desembolsar o custo bancário adicional de até R$ 1.900.
Custos gerais
A pedido do Portal InfoMoney, a especialista calculou alguns desses custos ocultos, levando em consideração um imóvel no valor de R$ 200 mil na cidade de São Paulo. Veja quais são os custos que deverão ser pagos no ato da lavratura da escritura:
Corretagem: 6% sobre o valor da transação ou R$ 12 mil. O custo geralmente é pago pelo vendedor, mas provavelmente estará embutido no valor da transação;
ITBI: 2% ou R$ 4 mil;
Cartório de Notas: R$ 2,5 mil;
Cartório de Registro de Imóveis: R$ 1.580.
O custo total, portanto, supera R$ 20 mil – ou mais de 10% do valor do imóvel. De acordo com a advogada, para realizar o cálculo dessas despesas, é preciso levar em consideração o maior valor entre o preço de compra e venda e o valor venal do imóvel. “Imóveis com vaga de garagem - matrícula e IPTU à parte -, exigem um registro separado para ela”, explica.
Outros casos
A especialista explica que no caso dos imóveis financiados pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação), o cálculo muda um pouco, pois o próprio banco emite um contrato de compra e venda com financiamento imobiliário. Este contrato tem validade de escritura pública, o que reduz os gastos com a dispensa deste documento.
Segundo Carla, este documento é um contrato de garantia imobiliária que exige um registro desta garantia. Este registro será calculado sobre o valor do financiamento.
“Em relação aos Cartórios de Registro de Imóveis, os emolumentos devidos pelos atos relacionados com a primeira aquisição imobiliária serão reduzidos em 50%. Estas despesas são calculadas somente sobre a parte efetivamente financiada, sendo que o registro da parte paga à vista será de responsabilidade do comprador”, completa.
Quanto ao ITBI (Imposto sobre a transmissão de bens imóveis), o valor também diminui para 0,50% sobre o valor financiado, limitando-se a R$ 42.800 e 2% sobre o valor restante.
Considerando uma pessoa que adquiriu um imóvel de R$ 200 mil e efetuou um financiamento de R$ 150 mil, os cálculos são de:
Corretagem: 6% sobre o valor da transação;
ITBI: R$ 3.358,00
Cartório de Notas: zero
Cartório de Registro de Imóveis: R$ 1.712,88 (considerando as custas de registro com alienação fiduciária).
Mais custos
De acordo com Carla, no financiamento imobiliário é o comprador que deve custear o serviço de despachante e as taxas sobre a avaliação do bem e dos documentos jurídicos que compõe o processo de financiamento, que podem variar de R$ 1 mil a R$ 2 mil dependendo da instituição financeira e o valor do imóvel.
Quando o consumidor opta por comprar um imóvel, também é necessário levar em consideração manutenção ou para o caso de apartamentos o condomínio mensal cobrado, cujos custos podem variar dependendo da região, idade do edifício, estado de conservação e as áreas comuns. “Lembre-se que o rateio dessas despesas sempre depende do número de unidades integrantes ao condomínio. Outro fator importante a ser analisado é o nível de inadimplência”, aconselha a advogada.
Outro tributo que envolve um imóvel é o IPTU, que considerando a cidade de São Paulo, o imposto é de 1% sobre o valor venal o qual poderá sofrer descontos ou acréscimos de dependendo de alguns fatores determinados pela Prefeitura.
Outro fator relevante que pesa no bolso do comprador são os custos relativos aos juros contratuais e os seguros de Morte e Invalidez Permanente e Danos Físicos do Imóvel. Esses últimos são obrigatórios na contratação do financiamento, além da correção monetária incidente.
Vendedor também paga
Os custos incidentes com a compra do imóvel também afetam o vendedor, pois quando um imóvel é vendido com lucro, ou seja, quando o valor da venda é maior que o valor da compra, existe um pagamento de imposto chamado “Ganho de Capital” que corresponde a 15% calculado sobre essa diferença.
Esse imposto deve ser recolhido por meio do DARF (Documento de Arrecadação da Receita Federal), porém pode ter isenção fiscal nos seguintes casos:
Se o imóvel vendido tiver um valor inferior a R$ 440 mil, for a única propriedade do contribuinte e desde que o vendedor não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de propriedade.
Ganho apurado na alienação de imóveis adquiridos até 1969.
A partir de 16/06/2005, o ganho auferido por pessoa física residente no Brasil na venda de imóveis residenciais, desde que o vendedor, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o dinheiro da venda na aquisição de outro imóvel residencial localizado no País.
Caso o vendedor não se enquadre em nenhum desses casos, o pagamento desse tributo deve ser feito até o último dia do mês seguinte ao da venda da propriedade. O comprador da unidade também deve fornecer detalhes sobre a transferência de propriedade em sua declaração anual do Imposto de Renda, no ano seguinte ao da operação. As regras específicas que regem o imposto sobre vendas de propriedade podem ser consultadas no manual que está disponível no site da Receita Federal Brasileira.

REALIZANDO SONHOS...

No sábado, atendi um cliente que sentou-se à minha frente e a primeira coisa que disse foi: "Vamos ver se você consegue ajudar a realizar meu sonho".
Esta frase fez com que se passasse um filme na minha cabeça. Flashs dos clientes que atendi nos meus 10 anos de mercado imobiliário, da emoção de cada um deles ao conseguir realizar o sonho da casa própria.
Lembrei de uma senhora, aposentada, que morava e cuidava da mãe idosa e que, pela primeira vez na sua vida estava comprando um imóvel. Juntou dinheiro a vida toda para aquele dia. Na assinatura do contrato, a emoção não pode deixar de se fazer presente. A cliente chorou de emoção. Eu chorei emocionado com a emoção dela. E meu gerente da época saiu da sala para não ser visto chorando.
Sem dúvida nenhuma, foi a melhor venda da minha vida. Não pela comissão, que nem era grande coisa. Mas pela emoção que aquela compra gerou. Lembro-me de ter ido para casa naquele dia com um sorriso nos lábios. Mas não qualquer sorriso. Meu rosto estampava um sorriso diferente, de quem sabia que tinha contribuído para a realização de mais um sonho e que sabia que aquele sonho tinha perdurado por uma vida inteira.
No sábado passado, quando atendi o cliente que me fez recordar todos os sonhos que ajudei a realizar, tive a exata compreensão de quão nobre e importante é a profissão que escolhi para a minha vida.
Hoje, 27 de agosto, Dia do Corretor de Imóveis, gostaria de agradecer a Deus por me dar a oportunidade de realizar sonhos.
Parabenizo todos os meus colegas realizadores de sonhos por este dia, desejando-lhes a compreensão do quão digno e nobre é o nosso ofício.

Um fraternal abraço a todos!

Rogerio Aciole (NERO)

Como é o imóvel ideal para investir ou para morar

A compra de imóveis é uma tradição entre os brasileiros. O bem sempre foi visto como uma forma de consolidar o patrimônio e ter a segurança de investir em um ativo real, que ainda pode gerar receitas mensais com aluguel. Mas comprar um imóvel com objetivo de morar ou com a finalidade de investir tem suas diferenças. Em primeiro lugar, quem já tem um imóvel e quer adquirir outro para obter renda precisa procurar empreendimentos que garantam um retorno maior, independentemente da sua localização ou do tamanho.

Os apartamentos menores, por exemplo, são mais fáceis de serem alugados e costumam gerar receitas mais interessantes em relação ao investimento. De acordo com um levantamento do portal imobiliário VivaReal feito a pedido do InfoMoney, os apartamentos de 1 e 2 dormitórios, com metragem entre 40 e 90 metros quadrados são os mais procurados para locação.

Justamente por isso, eles têm uma taxa de vacância (desocupação) menor e também garantem um retorno proporcionalmente mais elevado.

Outra opção bastante recomendada para quem deseja investir em imóveis é olhar para as salas comerciais. Apesar de serem mais caras, elas possuem menores taxas de inadimplência. O profissional que a aluga costuma possuir uma receita mensal com o negócio para pagar o aluguel e, como aquela é a sua fonte de renda, ele dificilmente ficará inadimplente a ponto de ser despejado. Além disso, costuma ser mais fácil negociar esses imóveis. “O imóvel comercial pode se mostrar mais vantajoso em alguns casos por conta da sua melhor liquidez”, explica o professor de economia Claudemir Galvani, da PUC.

Pesquisa de campo

De acordo com o presidente da consultoria Canal do Crédito, Marcelo Prata, quem quer investir em imóveis deve fazer uma pesquisa com corretores e analisar as áreas de maior potencial de crescimento da cidade. “Para quem espera que o investimento retorne na valorização do imóvel, isto é muito importante”, diz.

Se o objetivo do investimento for obter retorno com o aluguel, também é preciso se atentar para a demanda, ou seja, pelos inquilinos em potencial. “O ideal seria comprar com o inquilino em vista para ter uma rentabilidade imediata. Caso contrário, o imóvel pode não ser alugado no mesmo momento e o investidor ficará algum tempo sem ter retorno nenhum”, explica.

O professor da PUC também aconselha que o investidor ande pela região e veja como está a oferta de imóveis no bairro. “Ao avaliar um imóvel é sempre bom ficar atento se existem outros apartamentos para vender e alugar na região, pois se esse número for pequeno significa que a demanda no local também pode ser pequena”, reforça Galvani.

Outro ponto importante é se questionar sobre a rentabilidade que você espera do imóvel. Dependendo da região, é possível cobrar até 0,5% do valor do imóvel. “Para descobrir essa porcentagem, é essencial fazer uma pesquisa de campo para saber quanto os outros locatários estão cobrando na região escolhida”, sugere Prata.

Imóvel para morar

Já quem procura um imóvel para morar deve levar em consideração outros aspectos, focando principalmente na qualidade de vida da sua família. Ao avaliar um imóvel para viver é preciso olhar o comércio ao redor, o deslocamento até o local de trabalho e a segurança que aquela região possui.

“A comodidade e praticidade que o imóvel pode trazer ainda são fatores determinantes na hora da escolha. Morar perto do trabalho e da escola dos filhos pode trazer uma economia muito grande no orçamento familiar”, disse Marcelo.

O estado de conservação do imóvel é outro ponto que o comprador precisa estar atento. Se o apartamento ou a casa for muito antigo, o proprietário terá que arcar com os custos, por isso é sempre bom verificar as instalações do local para ver se não há muitos problemas. Uma dica, nesse caso, é chamar um engenheiro para fazer uma avaliação.

“Também é importante checar se está no momento certo para comprar o imóvel. Em épocas de hiperinflação é a forma mais concreta de você não perder dinheiro, mas se você estiver no começo da vida de casado ou se acabou de trocar de emprego, pode não ser um bom momento”, conclui Prata.

Fonte: InfoMoney

Investir na aquisição de salas comerciais ainda é um bom negócio?

Segundo Luís Paulo Pompéia, diretor da Embraesp, em alguns bairros de São Paulo, não.

Excesso de oferta, precificação incorreta e más perspectivas econômicas podem derrubar a rentabilidade de novas salas comerciais.

Este blog entende que o momento é de cautela para as salas comerciais, mas extremamente favorável ao investimento em unidades residenciais pequenas, em especial se estiverem próximas ao Metrô, já que os aluguéis para este nicho tende a subir bastante nos próximos anos devido aos problemas de locomoção que a cidade enfrenta. Sem se falar que a moradia "single" é uma tendência mundial e está chegando forte nas grandes capitais brasileiras.

Segue a matéria sobre as salas comerciais:

São Paulo – Investidores de imóveis comerciais devem ficar atentos e tomar cuidado se pretendem obter uma renda com aluguel ao investir em salas comerciais em alguns bairros de São Paulo. Segundo especialistas ouvidos por EXAME.com, muitas das salinhas comerciais lançadas recentemente podem estar caras e não sustentar os preços dos aluguéis estimados por muito tempo. Lançados em bairros sem tradição corporativa, esses empreendimentos começam a ser entregues a partir da segunda metade deste ano e podem sofrer com um excesso de oferta, conjugado com um cenário econômico que já não ajuda.

Até 2007, o mercado de imóveis corporativos em São Paulo se concentrava no segmento de lajes corporativas de alto padrão, chamadas “triple A” (AAA). De lá para cá, a escassez de imóveis AA ou A, com salas menores, levou as incorporadoras a lançarem um grande número de empreendimentos em bairros sem tradição comercial – predominantemente residenciais até então. Mas o que parecia um bom negócio inclusive para o investidor pessoa física, que investir diretamente nesse tipo de imóvel, pode acabar se revelando um “mico”.

“Especialmente nos anos 2010 e 2011 foram lançados muitos edifícios. Alguns bairros estão inflados, pois não tinham nenhum empreendimento e de repente pipocaram vários, que vão concorrer uns com os outros. Uma boa fatia desses escritórios entra no mercado para locação, e vai haver um provável encalhe em alguns bairros. A consequência é que o preço do aluguel vai cair para se tornar mais competitivo”, explica Luís Paulo Pompéia, diretor da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).

Os problemas das salinhas

Para João da Rocha Lima, professor do núcleo o de Real Estate da Poli-USP, não só foram lançados muitos empreendimentos como também foram exagerados os preços de venda e os valores estimados dos aluguéis. “Os imóveis foram precificados de acordo com uma expectativa de aluguel muito alta, baseada em um momento em que os preços dos aluguéis estavam no pico”, diz o especialista. Ele se refere aos anos de 2010 e 2011, que serviram como base para estimar o aluguel de boa parte das salinhas comerciais lançadas recentemente.

Segundo ele, os empreendimentos que forem entregues do segundo semestre de 2012 em diante provavelmente estarão caros e com uma precificação de aluguel muito elevada, insustentável no longo prazo. O professor inclusive alertou para a formação de uma bolha das salinhas comerciais em meados do ano passado, em uma carta trimestral do Núcleo de Real Estate da Poli-USP ao público.

Lima explica que, para valer a pena, o investimento em um imóvel comercial deve gerar uma renda com aluguel relativamente estável por um período longo de tempo, que deve ser de pelo menos 20 anos. Ele diz que pode levar até uns 12 ou 15 anos apenas para se recuperar um investimento em uma sala comercial. “Se você considerar as previsões econômicas para os próximos dois anos, você sabe que não vai haver grandes demandas por novos espaços. A tendência é que os aluguéis venham para baixo. Quem está investindo agora está admitindo que o aluguel vai se manter alto nos próximos 20 anos”, diz o professor.

Além da grande oferta, da precificação possivelmente equivocada e do cenário econômico pouco animador para manter patamares elevados de aluguel, há ainda um quarto fator para prejudicar os valores dos aluguéis das salinhas comerciais, e que diz respeito a um risco intrínseco ao negócio. Um edifício cheio de salas comerciais pode não se manter competitivo ao longo de 20 anos, tornando-se ultrapassado frente a empreendimentos mais modernos, ou mesmo passando a receber inquilinos que deteriorem a imagem das demais unidades.

Além disso, são inúmeros os proprietários e os inquilinos, o que torna toda decisão e resolução de problemas mais difícil e pode impactar negativamente na competitividade de longo prazo do empreendimento. “O proprietário não tem domínio sobre a qualidade do produto. O domínio é do edifício. Se houver perda de qualidade do empreendimento, o proprietário é apenas um de centenas de outros. Qualquer questão, inclusive sobre reforma, deve ser resolvida em assembleia”, explica João da Rocha Lima.

Em função de tudo isso, o professor estima uma queda de preços de aluguéis já daqui a uns dois anos. “Se você tem uma onda de baixa ao longo do ciclo de vida, ocorre uma concorrência predatória dentro do próprio empreendimento, fora a concorrência com edifícios da mesma região. As eventuais vacâncias representam custo, sem renda”, lembra.

Para ele, um valor mais justo e rentável do aluguel nas regiões comerciais de São Paulo atualmente giraria em torno de 70 reais o metro quadrado, para um valor de investimento em torno de 6.500 a 7.000 reais o metro quadrado. Lembrando que a rentabilidade de um investimento imobiliário deve ser ao menos superior à poupança: cerca de 0,5% ao mês ou 6% ao ano. “Acontece que houve empreendimentos lançados com expectativa de aluguel de 120, 140 reais. Em áreas mais badaladas, chegaram a mais de 200 reais”, observa Lima.

Os bairros que inspiram cautela

Mas são os bairros sem tradição de imóveis corporativos e comerciais que inspiram mais cautela. O mote desses lançamentos era justamente que os novos empreendimentos comerciais de médio padrão ficassem perto de onde as pessoas moram. Contudo, houve um número expressivo de lançamentos em alguns desses bairros, o que pode ocasionar uma forte queda nos valores dos aluguéis. “O retorno pode cair para uma ordem de 0,5% ao mês, o que, especialmente para este segmento, é baixo”, diz Luís Paulo Pompéia, da Embraesp. Ou seja, algo como um aluguel de 3.000 reais para uma sala de 600.000 reais, o que ele já considera um produto não muito fácil se alugar.

De acordo com o banco de dados da Embraesp, de janeiro de 2007 a junho de 2012, foram lançadas 22.943 salas comerciais em São Paulo com até 100 metros quadrados. Veja a seguir quais os bairros que inspiram mais cautela do investidor, segundo o diretor da Embraesp, Luís Paulo Pompéia, em função do número aparentemente excessivo de lançamentos nos últimos anos:

Pinheiros

Lançados 12 empreendimentos com 1.930 unidades. Pinheiros seja talvez o bairro que mereça mais atenção. Para Luís Paulo Pompéia, haverá problema de liquidez na região por oferta excessiva e preços que ele considera altíssimos: de 16.000 a 19.000 reais o metro quadrado. Além de não ter tradição de escritórios, Pinheiros está relativamente próximo ao Itaim e à região da Faria Lima, muito mais tradicionais. O diretor da Embraesp acredita que a passagem da linha 4-Amarela de metrô pelo bairro e a renovação do Largo da Batata podem estar contribuindo para inflar os preços.

Santana

Lançados 8 empreendimentos com 1.413 salas. Embora os preços estejam dentro da normalidade, entre 4.700 e 9.800 reais por metro quadrado, pode-se considerar um número alto de unidades.

Aclimação

Lançados 5 empreendimentos de 544 salas, com previsão de entrega entre março de 2013 e maio de 2015. “A Aclimação era um bairro predominantemente residencial, sem tradição nesse tipo de empreendimento. Em 2014 pode ocorrer algum excesso de oferta”, diz Pompéia.

Bela Vista

Lançados 4 empreendimentos, um deles na Avenida Paulista, de 653 salas. Apenas um imóvel tem previsão de entrega para janeiro de 2015; o resto já está em vias de conclusão. “Pode ocorrer algum problema de falta de liquidez já neste ano. A região da Paulista já tem uma quantidade expressiva de conjuntos comerciais usados”, diz o diretor da Embraesp.

Brooklin

Lançados 7 empreendimentos, de 1.555 salas. Uma boa parte deles prevista para 2014. Apesar de o bairro, que também é bastante residencial, ter tradição nesse tipo de empreendimento, Pompéia considera a quantidade de lançamentos um pouco acima do normal para a região. “A menor sala tem 23,19 metros quadrados. É uma ‘micro’ sala. Deve ainda ter um banheiro. A maior delas tem 72 metros quadrados”, observa.

Moema

Lançados 8 empreendimentos com 934 salas. “O bairro tem alguma tradição comercial, mas não costumava ter grande número de lançamentos de escritórios pequenos. Então parece ser uma quantidade um pouco alta. E certamente haverá outros empreendimentos no bairro com mais de 100 metros quadrados”, diz Pompéia.

Morumbi

Lançados 4 empreendimentos com 1.291 salas. Não é um número muito expressivo de empreendimentos, mas sim de salas. Há, portanto, uma grande concentração: 270 unidades em um empreendimento, 298 unidades em outro e 500 unidades em outro. Para Luís Paulo Pompéia, essa concentração pode levar a uma certa dificuldade de liquidez.

Perdizes

Lançados 5 empreendimentos de 1.067 salas, a maioria prevista para o período entre agosto de 2013 e maio de 2014. Pompéia considera o número de lançamentos alto para o bairro, embora o preço do metro quadrado não seja tanto, variando entre 6.600 e 10.000 reais. “No começo de 2014 pode começar a ocorrer algum problema de ocupação. Ou será difícil vender, ou será difícil alugar”, acredita.

Vila Leopoldina

Foram lançadas 1.770 unidades, número considerado um pouco alto por Luís Paulo Pompéia. Para ele, o bairro inspira cautela, ainda que tenha vocação para empreendimentos comerciais de qualquer porte, por sua boa localização. O bairro tem fácil acesso para as Marginais Pinheiros e Tietê, assim como para as Rodovias Castelo Branco, Anhanguera e Bandeirantes. Além disso, conta com a proximidade de estações de trem e metrô. Ainda assim, em função do grande número de unidades, o sucesso de um investimento na região pode depender de detalhes, como o número de vagas na garagem.



Fonte: Exame.com 

Enfim, o Habite-se!

 
Depois de meses de expectativas, o prédio comercial mais caro do Brasil, o Pátio Bandeiras (ex-Pátio Malzoni), plantado em plena Faria Lima, acaba de receber o Habite-se da Prefeitura de São Paulo.

Sua inauguração estava prevista para junho, quando ficou pronto. Mas foi adiada por que não ficaram prontas obras que diminuiriam o impacto no trânsito da região.

O edifício é um colosso de 34 000 metros quadrados, duas torres de dezenove andares, 35 elevadores e 2 500 vagas de estacionamento. O BTG Pactual e Vitor Malzoni compraram o empreendimento da Brookfield por 600 milhões de reais no ano passado.

Ali, o BTG Pactual terá quatro andares numa das torres. O Google também deverá levar sua sede para lá. Está prevista também a instalação de um restaurante criado por Rogério Fasano, a Trattoria Fasano.
Por Lauro Jardim
Fonte: Veja - Blog Radar on-line 

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Mercado imobiliário vive momento de calmaria e beneficia novos compradores

Com menos gente comprando, os preços até subiram - mas bem mais devagar. 

Depois de um ano de euforia nas vendas e preços nas alturas, o mercado imobiliário vive um momento de calmaria. E quem quer comprar a casa própria pode se beneficiar disso.

Foram cinco anos fazendo a poupança. Thaís juntou dinheiro para dar entrada no primeiro apartamento. No ano passado, com os preços nas nuvens, ela preferiu esperar. Não foi a única. A reação dos consumidores fez diminuir o número de concessões de financiamentos para compra de imóveis: uma redução de 20,5% no primeiro semestre.

“Consumidor realmente ele tá mais atento, ele tá procurando com mais cautela. E as construtoras estão mais atentas para descobrir novos nichos de mercado”, explica Ronaldo Coelho Neto, vice-presidente do Secovi-RJ.

Com menos gente comprando, os preços até subiram - mas bem mais devagar. Entre janeiro e julho deste ano, a alta foi de 8,5% nas sete maiores regiões metropolitanas do país. Metade da escalada do ano passado, quando os imóveis ficaram 17% mais caros. “Aquela situação era fora da realidade, tinha lançamento sendo que era vendido todo no fim de semana, colocava na internet e dois, três dias tinha 10 ligações, isso era fora da realidade”, afirma Eduardo Zylberstajn, economista – Fipe.

Em alguns bairros do Rio e de São Paulo, o preço do metro quadrado chegou a cair. É o caso da Urca, bairro da zona sul do rio que sempre foi muito valorizado pela tranqüilidade e pela vista: um dos cartões-postais da cidade. O preço do metro quadrado baixou quase 1% só no mês de julho. Dá um desconto de oito mil reais num apartamento de cem metros quadrados.

Com os juros mais baixos e os preços mais acomodados, ficou bom para quem, como a Thaís, quer comprar. Ela, que procurava um quarto e sala, já sonha com um futuro mais amplo. Quem sabe um dois quartos caiba no orçamento. “Com um prazo de financiamento legal, os juros mais baixos, então acho que agora é a hora”, diz Thais.

Fonte: Jornal Nacional

Desaquecimento além do previsto na área imobiliária

Entre os primeiros semestres de 2011 e de 2012, caíram 37,2% os lançamentos de imóveis na capital, segundo o sindicato da habitação (Secovi). Os números foram piores do que o esperado e põem em risco a previsão de lançamento de 30 mil unidades, em 2012, próximo da média histórica.

A queda nos lançamentos era previsível, pois as construtoras têm tido mais dificuldades para aprovar projetos e, ao mesmo tempo, concentram a atividade na conclusão de obras iniciadas nos últimos anos, que estão sendo entregues aos compradores. Tendem a ficar para trás os atrasos frequentes em 2010/2011.

Recebendo as unidades, os mutuários substituem as empresas como devedores dos bancos que financiaram a construção. No semestre, o crédito à construção com recursos da poupança diminuiu 27,6%, mas aumentou 23,5% para os mutuários.

Ou seja, os dados sugerem que o interesse dos compradores arrefeceu menos que o das empresas, que estão conseguindo desovar estoques apesar da desaceleração das atividades e da queda global da confiança.

Pelos dados da Embraesp, que pesquisa o mercado imobiliário para o Secovi, as vendas aumentaram 2,6%, na comparação semestral, mas caíram 32% em junho, em relação a junho de 2011. Isso dá uma ideia das dimensões do ajuste. Mesmo empresas de porte tiveram prejuízo ou queda de rentabilidade e preparam com mais cuidado os novos lançamentos. Sazonalmente, as vendas são maiores no segundo semestre.

Segundo o índice Fipe-ZAP de julho, a alta de preços de imóveis em São Paulo ainda é de 18,8% em 12 meses, comparativamente aos 12 meses anteriores, ou seja, o triplo da inflação e acima da correção de salários. Por isso, os compradores têm se voltado para as unidades menores. Até junho, o prazo médio de venda de apartamentos de um dormitório foi de 6 meses, ante 10 meses para os de dois dormitórios e 13 meses para os de quatro dormitórios. Por número de unidades lançadas, predominam as de dois quartos.

A desaceleração imobiliária afeta empresas e consumidores, no curto prazo, mas não necessariamente no longo prazo. Nada seria pior do que o risco de bolha de imóveis, como ocorreu nos Estados Unidos e que se caracteriza pelo aumento da inadimplência - a impossibilidade de pagar as dívidas assumidas, mesmo depois de renegociações de dívida. No Brasil, a inadimplência dos mutuários é muito baixa, mas o risco de bolha será ainda menor com a acomodação em curso no mercado de imóveis.

Fonte: Estadão