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sexta-feira, 22 de julho de 2011

Como pagar menos IR na venda de imóveis


Legislação brasileira possui ao menos oito brechas que permitem reduzir – e até zerar – a obrigação tributária gerada pelo ganho de capital.




Nenhum dono de imóvel costuma ficar triste quando aparecem na mídia novos indicadores que mostram a rápida valorização das propriedades nas principais cidades brasileiras. Mas o boom imobiliário tem ao menos um efeito colateral. Como no momento da venda o governo cobra Imposto de Renda sobre a valorização dos imóveis, muita gente toma um susto quando descobre quanto deve à Receita Federal.

Os brasileiros devem recolher aos cofres públicos 15% da diferença entre os preços de compra e venda de um imóvel – o que é chamado de ganho de capital. Um apartamento adquirido por 400.000 reais em 2008 e vendido agora por 700.000 reais, por exemplo, gera uma dívida tributária de 45.000 reais (ou 15% de 300.000) a ser paga no mês seguinte ao recebimento do dinheiro. A mordida do Leão seria mais do que suficiente para comprar carro novo e com os principais opcionais, por exemplo.
Quem não planeja pagar tanto dinheiro ao governo pode procurar na legislação brasileira algumas brechas para se amparar. Um bom planejamento tributário permite reduzir e até mesmo eliminar essa conta. A seguir, o advogado Eduardo Munhoz da Cunha, sócio do escritório Katzwinkel & Advogados Associados, explica oito formas de abater o IR devido na venda de um imóvel:
1 – Usar o dinheiro da venda de um imóvel para comprar outro
Esse é o jeito mais fácil de fugir da alíquota de 15% cobrada sobre o ganho de capital. Para aproveitar o benefício estabelecido pela lei 11.196 de 2005, no entanto, é preciso ficar atento a uma série de exigências. A primeira delas restringe a isenção apenas a casos de compra e venda de imóveis residenciais. Além disso, o contrato de compra precisa ser assinado até 180 dias após a venda. Portanto, se você está interessado em mudar de residência, vale a pena tentar fechar os dois contratos em datas parecidas.
Para beneficiar apenas as pessoas físicas e excluir quem vive da compra e venda de imóveis, a Receita também estabeleceu que um proprietário só tem direito a esse tipo de isenção uma vez a cada cinco anos. Por último, se alguém vender uma casa de 500.000 reais com um ganho de capital de 250.000 reais para comprar um terreno de 100.000 reais, terá de pagar IR sobre a parcela de 150.000 que não foi aplicada na nova aquisição. Se alguém não se enquadrar nas regras acima e não recolher o imposto no mês seguinte à venda, terá de pagar IR sobre o ganho de capital acrescido de juros e multa.
2 – Vender imóveis de até 440.000 reais
Para beneficiar a classe média e a população de baixa renda, a Receita não cobra IR sobre o ganho de capital de imóveis vendidos por até 440.000 reais caso sejam atendidas duas condições: 1) o vendedor não pode possuir outro imóvel em seu nome nem mesmo uma fração de outras propriedades; e 2) a pessoa não pode ter vendido outros imóveis nos últimos cinco anos. Com a valorização imobiliária, está cada vez mais difícil aproveitar esse benefício, já que o valor-limite de 440.000 reais não é corrigido desde que a lei foi criada, em 1995.
3 – Vender imóveis comprados antes de 1969

Essa regra só beneficia pessoas em idade mais avançada. Se o imóvel tiver sido adquirido pelo contribuinte antes de 1969, não importa o valor da aquisição ou da venda: haverá isenção total do imposto sobre o ganho de capital.
4 – Isenção de IR sobre imóvel de herança
Existe uma única brecha para não pagar Imposto de Renda sobre o ganho de capital de imóveis recebidos como herança. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que não incide IR no caso de recebimento de herança de pessoas falecidas antes de janeiro de 1998. Como já se transcorreram mais de 13 anos desta data, muito pouca gente pode se beneficiar da brecha. No entanto, em casos em que muitos herdeiros disputam na Justiça o patrimônio do ente falecido, é possível que a transmissão da herança ainda não tenha sido concluída.
5 – O tempo reduz o IR
A lei 11.196 de 2005 estabelece um redutor do imposto pago sobre o ganho de capital na venda de imóveis. Quanto mais tempo alguém passou como proprietário de um imóvel, menos vai pagar em impostos. O cálculo disso não é simples, mas não é preciso ficar preocupado. O próprio programa de declaração do IR baixado anualmente no site da Receita informa ao contribuinte qual será o efeito do redutor sobre o imposto do devido.
6 – Declare todas as benfeitorias
A legislação tributária brasileira permite que os vendedores de imóveis paguem IR apenas sobre o ganho líquido de capital. Gastos com reformas, por exemplo, podem ser somados ao valor de compra do imóvel para reduzir a base de cálculo sobre a qual incidirá o imposto. Para ter esse direito, no entanto, o contribuinte precisa declarar todos os anos as quantias gastas com benfeitorias e também guardar os recibos para que seja possível comprovar as despesas à Receita Federal.
As notas e recibos devem conter o CPF ou o CNPJ dos profissionais e empresas contratadas para a realização das reformas. Além disso, só podem ser considerados gastos com reforma, construção e ampliação, bem como o dinheiro investido em pequenas obras, como pintura, encanamento, reparo em azulejos, pisos e paredes. Já a troca de móveis e a instalação de cortinas não renderão nenhum benefício tributário.
Quem fez uma reforma no passado e esqueceu de informá-la poderá fazer a declaração retificadora do IR, mudando esses valores em todos os anos subsequentes. Mas atenção: o prazo para corrigir erros no formulário é de cinco anos.
7 – Quem investe em vários imóveis deve abrir uma empresa

De uma forma geral, a legislação do Imposto de Renda é mais rigorosa com pessoas físicas do que com empresas. Enquanto muitos brasileiros pagam IR sobre quase a totalidade dos rendimentos, as empresas costumam recolher como imposto um percentual do lucro líquido. Isso significa que das receitas podem primeiro ser deduzidas despesas com fabricação e comercialização de produtos, gastos com o pagamento de juros, impostos cobrados em cascata como PIS e Cofins e outros valores para que só então se chegue ao montante sobre o qual será aplicada a alíquota do IR. Outra vantagem de abrir uma empresa é separar o patrimônio da pessoa física e da jurídica – o que pode envolver uma série de benefícios legais.
No caso de alguém que investe em imóveis e vive da renda de aluguéis, é necessário conhecer as alíquotas, os casos de isenção e os redutores do imposto para calcular qual a melhor forma de pagá-lo. As alíquotas variam tanto para pessoas físicas (de acordo com o total de rendimentos) quanto para jurídicas (segundo a natureza da empresa e o regime tributário escolhido). Portanto, vale a pena consultar um tributarista ou um contador que seja capaz de estudar caso a caso, fazer os cálculos e optar por um ou outro regime.
8 – Como proceder com heranças
Em geral, imóveis recebidos de herança podem gerar IR a pagar assim que a escritura seja lavrada no nome dos herdeiros. Para evitar a mordida do Leão, muita gente declara que o imóvel foi passado pelo mesmo valor que foi comprado pelo ente falecido alguns anos ou décadas atrás. Dessa forma, não há ganho de capital nem IR a pagar. O problema é que, quando o imóvel for finalmente vendido, a mordida do Leão poderá somar uma verdadeira bolada, já que um apartamento comprado pelo equivalente a 100.000 reais, por exemplo, pode ser vendido décadas depois por 1 milhão de reais.
Em muitos casos, o melhor procedimento é atualizar o valor do imóvel no momento da transmissão da escritura. Se o bem tiver sido adquirido entre 1970 e 1988, haverá redução proporcional sobre o valor do ganho de capital à razão de 5% ao ano, conforme tabela abaixo:
Ano de Aquisição ou IncorporaçãoPercentual de Redução
Até 1969100%
197095%
197190%
197285%
197380%
197475%
197570%
197665%
197760%
197855%
197950%
198045%
198140%
198235%
198330%
198425%
198520%
198615%
198710%
19885%
Logo, um imóvel adquirido em 1980 poderá ser passado para o nome dos herdeiros pelo valor de mercado atual com um desconto de 45% sobre o IR que normalmente seria cobrado pelo ganho de capital. É verdade que o desembolso do dinheiro será antecipado. No entanto, se os herdeiros receberem o imóvel pelo valor histórico, abrirão mão de um desconto representativo. 
João Sandrini, de 

quarta-feira, 20 de julho de 2011

Como preparar sua casa para venda

Como preparar sua casa para venda

8 dicas de especialistas para tornar seu imóvel irresistível para os potenciais compradores


São Paulo – Depois de passar pelo processo do desapego, se despedir de cada cômodo e se animar com a mudança para a nova casa é chegada a hora de pôr o seu próprio imóvel em exibição para venda. EXAME.com ouviu especialistas em compra e venda de imóveis sobre como tornar o seu “produto” valorizado e atraente para os compradores. Veja abaixo os seus principais conselhos.

1. Concentre-se nos pequenos reparos
Fazer uma recauchutagem no imóvel pode ser imprescindível, especialmente se ele foi habitado por muito tempo. Mas o tamanho da reforma deve ser equilibrado. Concentre-se nos reparos menores e que, naturalmente, custam menos, como a troca de cerâmicas e azulejos quebrados, a substituição de maçanetas e tomadas com defeito, e o conserto de vazamentos e rachaduras.
Livre-se também de sinais de umidade, mofo, entupimentos, ou mesmo de danos ocultos por móveis que serão retirados na mudança, como aquela rachadura atrás do armário. Apresentar um imóvel sem fazer esses reparos pode afugentar os potenciais compradores simplesmente pela má impressão. Se desconhecidos, podem motivar queixas fundamentadas após a venda.
“O imóvel tem que estar habitável, sem necessidade de reforma”, afirma Luiz Calado, vice-presidente do Instituto Brasileiro dos Executivos em Finanças (IBEF) e autor do livro “Imóveis: seu guia para fazer da compra e venda um grande negócio”.
2. Refaça a pintura
Se a pintura estiver danificada ou se houver cômodos em cores chamativas, pinte novamente o imóvel com cores neutras. De novo, vale a regra da boa impressão, fora que não é todo mundo que gosta de cores berrantes ou cômodos cheios de personalidade. “É o tipo de reparo que compensa, pois é relativamente simples e barato de fazer”, diz Calado.
3. Esqueça as grandes reformas e benfeitorias
As obras para fazer as grandes reformas ou instalar benfeitorias podem ser muito caras e não gerar retorno para o vendedor. É claro que ter uma cozinha planejada ou um armário embutido valoriza o seu imóvel, mas só se essas benfeitorias já estiverem lá. Implementá-las só para subir o preço do seu imóvel na venda em geral não compensa.
O mesmo vale para as grandes reformas, como trocar uma fiação antiga, o piso ou todos os azulejos do banheiro. “Tem que estudar caso a caso e fazer a conta. Se valorizar o imóvel e compensar o investimento na reforma, pode fazer. Mas pode ser que o gosto do comprador seja outro. Então, se não compensar, melhor não fazer”, diz Roseli Hernandes, diretora da imobiliária Lello.
Luiz Calado ressalva ainda que essa estratégia é uma faca de dois gumes. De nada adianta fazer uma reforma ou benfeitoria que jogue o preço do seu imóvel em uma faixa acima dos demais imóveis de sua metragem. “As pessoas tendem a preferir tamanho a melhorias. Não adianta passar o preço do seu imóvel de 90m2 de 500.000 reais para 800.000 reais, se nesta faixa mais alta os imóveis são bem mais amplos”, alerta.
4. Evite reformas estruturais se elas não forem essenciais para bons negócios
Em relação às reformas estruturais, como aquelas feitas na parte elétrica ou hidráulica, a questão é mais delicada ainda. Essas estruturas costumam ser mais problemáticas em imóveis mais antigos. Mas antes de gastar uma enorme quantidade de tempo e dinheiro nesses reparos, é bom verificar se a falta deles acarretaria perda de bons negócios.
Luiz Calado orienta os vendedores a colocarem a casa para visitação antes de efetuar os reparos estruturais, tentando sentir a aceitação do público. É bom ter em mente que, em tempos de imóveis caros, como agora, os compradores buscam justamente imóveis depreciados, para pedir um bom desconto no preço e reformá-los posteriormente. “É bom inclusive perguntar aos potenciais compradores do que eles gostaram e do que não gostaram. Isso pode orientar eventuais reformas”, diz o especialista.
5. Limpeza e organização são fundamentais
Feitos os reparos necessários, volte-se para a apresentação do imóvel. Agora que o seu lar tornou-se um produto na prateleira, é hora de partir para as estratégias de marketing. Como a maioria dos candidatos a compradores busca uma casa para morar, torne seu imóvel acolhedor, para que os visitantes consigam se imaginar morando ali.
Primeiro passo nesse quesito é deixar a casa um brinco. Quando as visitas chegarem, precisam encontrá-la absolutamente limpa, sem mofo, teias de aranha, limo nos banheiros ou pilhas de louça para lavar na pia. Até mau cheiro, como aquele odor típico de animais de estimação que ficam dentro de casa, pode espantar os candidatos.
Organização também é importante. Arrume os armários que ficarão no imóvel, pois é possível que os visitantes queiram abri-los (e ninguém quer que eles sejam soterrados por bugigangas). Nada de objetos espalhados ou cama desarrumada. Aproveite a preparação da casa para jogar fora ou doar aquilo que não tem mais serventia.
No caso de ser uma casa, o exterior também deve estar bem cuidado. Muros pichados podem passar sensação de insegurança na vizinhança, mesmo que isso não seja verdade; e jardins, quintais e piscinas bem cuidados lembram aos visitantes de que o imóvel não está abandonado.
6. Apague sua personalidade
Para que os potenciais compradores de fato se imaginem morando na sua casa, é aconselhável também se livrar de todos os objetos pessoais, que se relacionem à sua personalidade, como fotos de família, ícones religiosos, lembranças de viagem e objetos de decoração. Um ateu pode não gostar de uma casa cheia de imagens de santos; um palmeirense dificilmente vai simpatizar com um quarto decorado com a bandeira do Corinthians. “A decisão de compra normalmente é emocional”, lembra Luiz Calado.
7. Livre-se de parte da mobília
Para quem tem muitos móveis pode ser melhor pôr alguns deles num depósito, para tornar o visual do imóvel mais “clean”. “Fica mais gostoso de olhar. O imóvel cheio de coisas parece menor, sufocado, principalmente se a mobília for antiga”, diz Roseli Hernandes, da Lello. Deixe apenas os móveis bem conservados. Essa também é uma boa maneira de “impessoalizar” o imóvel e fazê-lo parecer mais amplo.
8. Saiba o que dizer e quando dizer
Não adianta ficar enchendo os compradores potenciais de explicações sobre as vantagens do imóvel. Informe-os – ou oriente o corretor a informar – apenas aquilo que se encaixa no perfil do visitante. Se for uma família, forneça dados sobre as facilidades que o prédio tem para as crianças; se for alguém buscando silêncio e tranquilidade, informe se a vizinhança é barulhenta ou não.
Mais jamais omita as desvantagens que possam afetar o novo morador de alguma forma, como o fato de o imóvel estar localizado em uma rua de feira ou em um prédio com restrições a animais de estimação, por exemplo.
Julia Wiltgen, de 

quinta-feira, 7 de julho de 2011

Quase 10 milhões de famílias pretendem comprar um imóvel

Quase 10 milhões de famílias pretendem comprar um imóvel

06 de julho de 2011 • 17h22
Por: Jéssica Consulim Roccella


SÃO PAULO - No primeiro trimestre de 2009, 4,4 milhões de famílias pretendiam comprar um imóvel ou um terreno no curto prazo. Após dois anos, esse número mais do que dobrou, chegando a 9,9 milhões entre janeiro e março deste ano.

Segundo dados do Data Popular, divulgados na terça-feira (5) pelo Secovi-SP (Sindicato da Habitação), desses 9,9 milhões, 47% são da nova classe média, o que corresponde a 4,7 milhões de famílias.

Já 35% das famílias (3,5 milhões) que pretendem comprar um imóvel  em 12 meses são de baixa renda, enquanto a menor parcela, de 17%, são da alta renda, representando 1,7 milhão de famílias.

Reforma
O número de famílias que pretendem reformar um imóvel é mais que o dobro que aquelas que pretem comprar um. Ainda segundo o levantamento, cerca de 22,6 milhões de famílias desejam reformar o imóvel.

Na classe C, esse número é maior, chegando a 10,9 milhões de famílias. Em seguida, vêm as classes D e E, com 8,7 milhões, e a A, com 3 milhões de famílias que têm a intenção de fazer algum reparo na casa.