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terça-feira, 20 de março de 2012

LOCAÇÃO - Quem paga os encargos com 13° salário dos funcionários do condomínio?

Fomos questionados sobre quem, efetivamente, é responsável pelo pagamento dos encargos trabalhistas de empregados do condomínio, mais especificamente 13° salários, se o Locador ou o Locatário.
Por tratar-se de dúvida rotineira, resolvemos postar nossos comentários aqui para que todos possam estar informados.

A Lei 8.245/91 (Lei de Locações) apregoa que as despesas ordinárias do condomínio deverão ser pagas pelo Locatário (inquilino), enquanto que as despesas extraordinárias deverão ser pagas pelo Locador (proprietário). Vejamos o que diz a lei:



Dos deveres do locador e do locatário
        Art. 22. O locador é obrigado a:
        I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
        II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
        III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
        IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
        V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
        VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
        VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
        VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
        IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
        X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
        Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
        a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
        b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
        c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
        d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
        e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
        f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
        g) constituição de fundo de reserva.
        Art. 23. O locatário é obrigado a:
        I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
        II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
        III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
        IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
        V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
        VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
        VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
        VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
        IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
        X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
        XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
        XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
        1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
        a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
        b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
        c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
        d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;
        e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
        f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
        g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
        h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
        i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
        2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
        3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
        Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.
        1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.
        2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização.
        3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.
        Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
        Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá - lo integralmente.
        Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti - los.
        Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

Como podemos ver, as despesas com empregados do condomínio são consideradas "despesas ordinárias", de modo que é o inquilino quem deve arcar com o seu pagamento.

Outra dúvida recorrente, é em relação à responsabilidade de pagamento do "Fundo de Reserva". A lei é clara quando atribui ao LOCADOR a obrigação de contribuir com tal fundo, e não ao Locatário. Normalmente, não é o que se vê por aí, já que esta "taxa" é paga, inadvertidamente, pelo inquilino. Este, por sua vez, tem o direito legal de pleitear o reembolso desta despesa ao Locador.

(Rogerio Aciole Nero)


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28 comentários:

  1. Show de bola seu blog. Muito útil. Parabéns.

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    1. Obrigado, Anderson. Participe mais, com sugestões de matérias de seu interesse. Envie-nos também as suas eventuais dúvidas. Teremos prazer em contribuir. Abraço!

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  2. Nossa, foi de grande utilidade essa informação! Parabéns pelo blog!
    Gostaria de saber também (porque não ficou muito claro pra mim mesmo após ler o texto) de quem é a responsabilidade de pagar a taxa de "emolumentos" e de "seguro incêndio" as quais vem todo mês na cobrança do condomínio. Obrigada desde já.

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    1. Paula, obrigado por participar do nosso blog. Nos ajude a divulgá-lo, por favor.
      Quanto à sua pergunta, à princípio tais despesas devem ser arcadas pelo proprietário do imóvel, salvo se houver menção expressa no seu contrato de locação de que você seja a responsável pelos pagamentos.
      Espero ter ajudado.
      Continue participando!
      Obrigado.
      Abs,

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    2. Sim, ajudou muito de novo! Obrigada! Divulgarei sim.

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  3. Contudo ainda tenho uma dúvida: o locatário entra no imóvel em outubro, tem que pagar o 13o. salário integral?

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    1. Normalmente, as verbas destinadas ao décimo terceiro salário dos funcionários são recolhidas no decorrer do ano, de modo que o inquilino pagará, via de regra, proporcionalmente ao tempo de ocupação.

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  4. Excelente seu blog!!Gostaria de saber a respeito do IPTU.Quem deve pagar? Inquilino ou Proprietário??Porque no m eu caso quem paga sou eu.
    Muito obrigada pela atenção
    Wilma Marques
    31.10.2013

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    1. Bom dia Wilma! Obrigado por participar do blog.
      Conforme disposto na legislação, a obrigação pelo pagamento do IPTU é do locador, ou seja, do proprietário do imóvel, SALVO DISPOSIÇÃO CONTRÁRIA no Contrato de Locação.
      Desta forma, vale o que estiver contido no contrato de locação neste caso.

      Ajude-nos a divulgar o blog e continue participando!

      Obrigado!!!

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  5. Muito bom o blog, foi muito util essa explicação, mas gostaria de saber se o inquilino entrou no apto no meio do ano, essa despesa com o decimo terceiro salario seria proporcional aos mes ou nao.
    Grata,
    Luzia Aparecida.

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    1. Via de regra, o décimo terceiro salário dos funcionários é recolhido em parcelas mensais no decorrer do ano, de modo que o inquilino que ocupar o imóvel no meio do ano pagará apenas algumas parcelas das receitas destinadas ao pagamento da despesa de fim de ano. Se não fosse assim, a parcela de condomínio do fim do ano seria desproporcionalmente alta, ocasionando inadimplência. Qualquer administradora de condomínio mediana recolhe as quantias destinadas ao décimo-terceiro dos funcionários mês a mês.

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    2. Mas senão foi recolhida durante o ano pelo condomínio,tem que calcular a proporcionalidade?

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  6. Mas no caso da parcela ser cobrada de uma vez só, no mês de dezembro, por exemplo, o inquilino que entrou no final do ano pagará a parcela integralmente ou apenas o proporcional ao tempo em que ele está no imóvel?

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    1. A legislação trabalhista de um modo geral prevê o pagamento em, ao menos, duas parcelas. De qualquer modo, se quando do vencimento da parcela o contrato de locação estiver em vigor a responsabilidade pelo pagamento é do locatário (inquilino), salvo disposição em contrário no contrato de locação.

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  7. Aluguei o apt em Novembro,o 13º dos funcionários é combrada em 2 parcelas,uma em Novembro
    e a outra em Dezembro,Tenho que pagar integralmente ou proporcional?

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    1. A legislação trabalhista de um modo geral prevê o pagamento em, ao menos, duas parcelas. De qualquer modo, se quando do vencimento da parcela o contrato de locação estiver em vigor a responsabilidade pelo pagamento é do locatário (inquilino), salvo disposição em contrário no contrato de locação.

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  8. Boa tarde Rogério! Conforme você bem explicou anteriormente, as despesas dos funcionários do condomínio, como salários, encargos previdenciários e sociais, etc, são consideradas como ordinárias e, portanto, de responsabilidade dos inquilinos. A dúvida é a seguinte: e quando, por exemplo, o zelador é mandado embora, todas aquelas despesas geradas como FGTS e outras, são também de responsabilidade dos inquilinos? Sou inquilino e o que ocorreu aqui foi que o zelador foi mandado embora e o valor final de indenização para ele foi de 22.000,00 reais.

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  9. Boa tarde
    Sr. Rogério

    Moro em um condomínio no Centro de SP onde a porta de entrada e saída fica aberta rotineiramente o dia todo. Na ultima sexta feira, dia 16 sofremos uma tentativa de assalto onde o assaltante entrou tranquilamente no elevador comigo me apontando uma arma e querendo subir ao meu andar para assim roubar o apartamento o que por sorte não aconteceu pelo fato de eu ter conseguido apertar o botão do térreo novamente. Enfim, o ladrão levou apenas um notebook que estava em meu poder. Gostaria de saber qual a responsabilidade do condomínio nesse caso?

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  10. Boa tarde Sr.Rogerio.
    Tenho uma duvida quanto ao pagamento do decimo terceiro dos funcionarios do predio em que me mudei em Agosto de 2015.
    A imobiliária está nos cobrando o valor integral, ou seja, referente a todo o ano de de 2015. Não seria mais correto eles nos cobrarem o valor proporcional? Quando entrei em contato com eles, o administrador disse que era assim mesmo e que nós pagaríamos a diferença ao deixar o imóvel. Isso está correto??? Agradeço muito sua atenção. Roberta Barbosa

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  11. Sou locatária e sempre foi feita a administração do condominio pelo síndico,porém...agora após uma assembléia os proprietários resolveram contratar uma administradora para administrar o condomínio.Minha dúvida é...eu como locatária vou ter que pagar a taxa da administradora ou será o proprietário?

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  12. Boa tarde gostaria que me tirasse uma duvida , pagamos o condomínio em dia o saldo estava em 17 mil e o sindico gasto sen falar com os moradores na compra de portas de vidros para o condomínio e agora coloca 2 taxa extra para decimo ele pode cobrar se o condomínio esta com dinheiro em caixa ou estava
    Obrigado

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  13. Este comentário foi removido pelo autor.

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  14. Boa tarde. Excelente artigo, muito obrigado!
    Sou inquilino de um imóvel residencial e o valor do condomínio é enviado no mesmo boleto do aluguel, emitido pela imobiliária. Como faço para saber se o valor informado para o condomínio está correto? Há algum lugar "oficial" que possa ser consultado?

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    1. Bom dia! Procure a administradora do condomínio ou o síndico. Você tem direito de saber exatamente o que está pagando.

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  15. Olá, por gentileza, gostaria de obter uma informação. Em comentário acima vocês informam que o 13º dos funcionários normalmente é recolhido ao longo do ano, o que implica ao locatário pagar o proporcional ao período de ocupação do imóvel. No meu caso, o condomínio parcela em três vezes, nos três últimos meses. Eu entrei no imóvel em agosto. Devo pagar por todo o ano, ou seja, imbutido nas três parcelas OUT - NOV - DEZ, mesmo não tendo usurfruído dos serviços dos funcionários durante todo o ano?

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