Como declarar compra e venda de imóvel no Imposto de Renda 2024?

 Quem comprou um imóvel em 2023 ou tinha o bem em 31 de dezembro de 2023, deve declará-lo no Imposto de Renda em 2024; quem vendeu e ganhou algum dinheiro com isso pode ter de pagar 15% de imposto sobre o valor da diferença, ou seja, sobre o lucro. 

Não basta incluir eventual negociação feita em 2023 na ficha de "Bens e Direitos". É preciso ainda acessar a plataforma do Programa de Apuração de Ganhos de Capital da Receita Federal. Quem vendeu e ganhou algum dinheiro com isso pode ter de pagar 15% de imposto sobre o valor da diferença, ou seja, sobre o lucro.

Na plataforma da Receita Federal, o vendedor vai precisar incluir dados do imóvel e da operação, tais como localização do imóvel (Brasil ou Exterior); endereço; data da aquisição, se houve edificação, ampliação ou reforma, se adquirido em partes e datas diferentes; dados do adquirente (Nome e CPF), natureza da operação (venda, dação em pagamento, permuta com recebimento de torna, etc), formas de pagamento e custo de corretagem. É dessa forma que a Receita cruza dados para descobrir se há inconsistências.

Quando você vende um imóvel mais caro que o valor que foi comprado, o Fisco entende que houve ganho de capital. O contribuinte pode pagar de 15% a 22,5% de imposto sobre a diferença, chamada de lucro imobiliário. A alíquota mínima é de 15% se o ganho for de até R$ 5 milhões. No entanto, se o bem for vendido por um preço inferior ao que foi comprado, e houve prejuízo, nenhum imposto é devido.

Os ganhos de capital da pessoa física na alienação de bens e direitos são tributados conforme a tabela:

Nem sempre a alíquota de 15% se aplica na venda de um imóvel. Há casos em que ela pode ser reduzida ou até isenta. Veja quais são:

Compra de um (ou mais) imóvel residenciais em 180 dias. Desde 2005, o Imposto de Renda sobre ganho de capital na venda de imóveis fica isento se o proprietário comprar outro imóvel até seis meses depois dessa transação. Isso vale quando o novo imóvel é mais caro que o vendido anteriormente. A compra pode ser de imóveis que estão em construção ou na planta. No entanto, a legislação não autoriza a isenção para compra de terrenos.

Basicamente, se você vende um para dar este valor de entrada no outro ou comprar algo com valor equivalente, tem direito a essa isenção. Mas atenção: este benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos. Se você optar por esse benefício, você deve informar a isenção do item no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da declaração.

Imóvel de até R$ 800 mil em cinco anos. Se nos últimos cinco anos, você não tiver vendido nenhum outro imóvel no valor de até R$ 800 mil, tributável ou não, terá isenção do pagamento de IR sobre ganho de capital. Isso vale para qualquer tipo de bem, seja de posse individual, em comunhão ou condomínio, nas zonas urbana ou rural. O limite de R$ 800 mil é para o imóvel em si, não levando em consideração a parte de cada coproprietário, cônjuge ou condômino, a menos que esteja em contrato.

Compra antiga. Bens adquiridos antes de 1969 dispensam qualquer pagamento de IR por ganho de capital. Entre os anos de 1970 e 1988, o imposto aumenta progressivamente até chegar a 5% no ano de 1988. O cálculo é simples: a cada ano, o Imposto de Renda aumenta em 0,25%.

Compra

Quem comprou um imóvel em 2023 ou tinha o bem em 31 de dezembro de 2023, deve declará-lo no Imposto de Renda em 2024. Mas assim como nos casos de venda, não houve alteração na declaração de compra com as novas regras do IR.

Se você comprou um imóvel, deverá incluí-lo na ficha “Bens e Direitos” da declaração de imposto de renda para pessoa física. Você deve selecionar o código do bem que vai declarar, por exemplo:

11 - apartamento

12 - casa

13 - terreno

É preciso ainda informar se ele foi fruto de doação ou compra no campo “Discriminação”, onde também entram dados como CNPJ ou CPF do vendedor ou doador.

O valor de bens imóveis nunca deve ser alterado na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda em razão do valor de mercado do bem ter tido uma elevação ou diminuição. O que deve constar na declaração é, em regra geral, o montante histórico pago pelo contribuinte para a aquisição do imóvel, ou seja, o custo de aquisição.

Se houver alguma reforma ou benfeitoria feita no imóvel, é necessário abrir uma linha separada na declaração para descrever o que foi feito e o que foi adquirido. Estes gastos, se comprovados por documentos, como notas fiscais, podem ser adicionados ao valor do imóvel, ainda que em momento posterior à aquisição. É imprescindível que o contribuinte guarde essa documentação pelo prazo de 5 anos. Gastos supérfluos, como eletrodomésticos e decoração não entram na declaração.

A Receita Federal do Brasil admite que alguns gastos sejam integrados ao custo de aquisição, tais como:

Gastos com escritura pública e registro de imóveis, incluindo o ITBI, caso tenha sido arcado pelo adquirente;

Móveis planejados;

Juros e demais acréscimos pagos na hipótese de financiamento;

A soma desses montantes ao valor do imóvel é de grande importância ao contribuinte, pois reduzirá a base de tributação (ganho de capital) caso ele deseje vender o imóvel depois. Vale ressaltar, a venda de bens imóveis por pessoa física possui uma tributação própria pelo imposto de renda, incidente sobre o denominado ganho de capital, isto é, a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição que consta na declaração do contribuinte.

O declarante também deverá preencher dados como Inscrição Municipal (IPTU), o endereço, a área, a matrícula e em qual cartório o imóvel foi registrado. O carnê do IPTU traz essas informações. Caso não tenha o documento, é possível pedir uma segunda via para a prefeitura.

Mesmo que esse imóvel não esteja quitado, ele é considerado como propriedade do declarante. Quando há um financiamento, ele deverá ser informado, bem como os dados do credor (banco, construtora).

Se o imóvel estiver financiado, em “Situação 31/12/2023”, devem ser declarados no campo “valor” apenas as quantias pagas do financiamento. Anualmente o contribuinte deve adicionar os valores pagos do financiamento. Nessa operação específica não deve ser declarado o montante ainda a pagar do financiamento da ficha de “Dívidas e Ônus Reais”.