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sexta-feira, 30 de março de 2012

Você sabe como é composta a taxa do seu condomínio?

A maioria dos condôminos têm uma visão de que a taxa de condomínio é uma obrigação para contribuir com a manutenção do prédio.
Essa visão não está incorreta, mas você realmente sabe o que compõe esta taxa de condomínio?
A taxa do condomínio é formada por dois componentes: as despesas ordinárias e as despesas extraordinárias.
As despesas ordinárias englobam custos com manutenção do empreendimento, como luz e água das áreas comuns, contratos de manutenção de elevador e bombas, seguros e mão de obra, entre elas, zelador e porteiro.
Despesas extraordinárias podem ser classificadas como os gastos com reforma, repaginação da fachada ou implementação de algum serviço. No entanto, estes custos são temporários e só podem ser cobrados mediante uma apresentação prévia do orçamento das empresas que irão realizar o serviço e é imprescindível a aprovação dos condôminos.
As administradores devem fazer uma prestação de contas mensal, com o objetivo de esclarecer os condôminos quanto ao uso da verba arrecadada para a manutenção do edifício.
É de extrema importância que os condôminos participem das assembleias, para entender os devidos custos do condomínio.
Os artigos 1.331 a 1.358 do Novo Código Civil (Lei Federal n° 10.406/2002) regulamentam as relações entre condôminos, síndicos e a administradora. 

quinta-feira, 29 de março de 2012

Como é linda a nobre profissão do Corretor de Imóveis!!!

Bem sabemos que é a comissão que recebemos pelas vendas o que nos mantêm, paga as nossas contas, alimenta os nossos corpos e massageia os nossos egos.
Mas há uma coisa que alimenta a nossa alma!
É a satisfação de poder realizar os sonhos de nossos clientes.
Ver o brilho nos olhos de quem compra o seu primeiro imóvel, sonho acalentado por toda a vida, definitivamente não tem preço!
Não há comissão que pague o aperto de mãos ou o abraço apertado ao final da assinatura do contrato.
Não há comissão que pague a gratidão dos clientes por termos participado da realização do seu sonho.

Confesso que fico muito feliz por conseguir pagar as minhas contas, alimentar o meu corpo e massagear o meu ego com as comissões que recebo pelas vendas que faço. Mas, devo admitir, que alimentar a minha alma com a satisfação de poder realizar sonhos me deixa muito mais feliz e realizado!

Tenho orgulho da profissão que escolhi!

E você? Também tem orgulho?

Bons Negócios!

Rogerio Aciole Nero

terça-feira, 27 de março de 2012

Investir em imóveis ainda é bom negócio?

Com os solavancos da economia que, muito embora suaves, sempre trazem algum reflexo ao mercado imobiliário, os investidores costumam perguntar ao corretor de imóveis: "Investir em imóveis ainda é bom negócio?".
Os corretores menos preparados responderão que sim, obviamente, mas não conseguirão reunir argumentos positivos suficientes para formar a opinião do cliente.
Neste caso, argumentar positivamente nada mais é que sentar e fazer contas! Mostrar ao cliente por A+B que comprar imóveis ainda é, sim, a melhor forma de poupar e (por que não?) ver o patrimônio crescer e ganhar dinheiro.
Há clientes que buscam oportunidades no mercado secundário, preferindo imóveis prontos - revendas, ao invés dos lançamentos. Para estes, só há um "remédio". Chamado OPORTUNIDADE.
Qual é o corretor de imóveis que nunca atendeu um cliente em busca da chamada "galinha morta" do mercado? Me lembro até de uma história (real) de um colega que tinha em sua mochila uma galinha, daquelas de brinquedo, depenada... ele tirava a galinha da mochila e colocava sobre a mesa sempre que o cliente solicitava uma oportunidade, uma "galinha morta". Nem preciso dizer que a brincadeira do corretor acabava por ganhar a simpatia do cliente que, invariavelmente, terminava mesmo por fechar negócio.
O que são as "galinhas mortas" do mercado secundário (revendas) atualmente?
Ora, a enxurrada de lançamentos pela qual o mercado foi agraciado nos anos passados nos dá a resposta: são os imóveis em vias de serem entregues, cujos compradores não conseguem financiar, seja porque não contavam com a correção monetária do saldo devedor (a maioria dos corretores não fala sobre isso com o cliente), seja porque teve uma redução na sua renda. Portanto, para o cliente que quer "investir" no mercado secundário, ofereça a ela as oportunidades. O mercado está cheio delas por aí e é importante que estejamos antenados. Busque parcerias!!!
Há clientes, por outro lado, que buscam oportunidades no mercado primário (lançamentos). Normalmente, este tipo de cliente é mais minucioso, ele quer ter a certeza absoluta de que vai ganhar dinheiro com a aquisição. Oras bolas, certeza absoluta não podemos "entregar" ao cliente, mas podemos oferecer subsídios para que ele próprio busque esta certeza. Mas como?
A resposta para a pergunta acima é bastante simples: FAZENDO CONTAS!!! Colocando no papel as vantagens financeiras de se adquirir o imóvel que estamos vendendo.
Obviamente que alguns corretores mais experientes sabem disso de cor e salteado, mas os iniciantes (que é para quem, efetivamente, este blog é direcionado) ainda não tiveram esse feeling. Digo isso com base na minha experiência no gerenciamento de equipes. Posso garantir que 80% dos corretores, mesmo os mais experientes, não têm a menor ideia de como convencer matematicamente o cliente de que o melhor investimento está ali, bem diante do seu nariz.
A "continha" é bastante simples e a grosso modo é mais ou menos o seguinte:

Suponhamos que estejamos vendendo um imóvel cujo valor final é de R$ 500.000,00. Sabemos que a "poupança" (o que se paga até as chaves) gira em torno de 30% deste valor (se for menos, melhor!!!) e que o prazo de entrega costuma ser de 30 meses. Temos:

Valor do Imóvel = 500.000,00
Valor Poupança = 150.000,00 (30%)
Prazo de Entrega =  30 meses

Poderíamos fazer a conta mais minuciosa, mês a mês, mas num primeiro momento com o cliente na mesa não precisamos fazê-la. Basta ao corretor, neste momento, incutir na cabeça do cliente que ele vai ganhar muito dinheiro (e de fato vai!).

Ora, se o cliente terá que despender R$ 150mil em 30 meses, logo a média de investimento é de R$ 5mil/mês, correto? (150.000 / 30 = 5.000)

Ótimo! Chegamos no montante médio mensal a ser investido pelo cliente.
Agora vamos falar de valorização. Qualquer imóvel em lançamento (e é qualquer mesmo) valoriza, no mínimo do mínimo, 30% até a entrega das chaves (além da correção monetária, que não estamos levando em consideração aqui).
Deste modo, temos que o imóvel valerá, quando da entrega, R$ 650.000,00. E o valor do financiamento será de R$ 350.000,00 (lembre-se que não estamos contando a correção monetária, que será aplicada, também, ao valor total de revenda).
Fazemos uma conta de padaria agora: 650.000 - 350.000 = 300.000 (que é o que o cliente vai receber no momento da revenda).
Até aqui, podemos claramente perceber que o ganho do cliente é de 100% em 30 meses (investiu R$ 150mil e receberá R$ 300mil), o que dá uma média de 3,33% ao mês. Parece um investimento atraente? Será que pode melhorar???

Calma!!! Ainda estamos na metade dos cálculos...

Vamos usar a nossa HP-12C agora (o post anterior deste blog dá uma ideia de como usar a calculadora).

Vamos fazer o seguinte processo na HP:

- Divida 150.000 por 30. Você terá o resultado de 5.000
- Inverta o sinal ("CHS") e armazene este valor na tecla financeira "PMT" (parcela) da calculadora
- Agora digite 30 e armazene na tecla financeira "n" (prazo)
- Digite 300.000 e armazene na tecla financeira "FV" (valor futuro).
- Tecle "i" (taxa) e surpreenda o seu cliente!!!!

O resultado será  de 4,40%!!! Isso mesmo!!! o seu cliente verá o seu dinheiro render 4,40% ao mês!

Duvido que ele, mesmo quebrando a cabeça para refazer as contas em casa, deixe de comprar com você.

Definitivamente, investir em imóveis é, de longe, o melhor negócio!

Boas vendas!!!

NERO
11 8495-1577
11 7856-8551
11 2628-4518


quinta-feira, 22 de março de 2012

HP-12C - Guia prático

O corretor de imóveis que já passou pelo constrangimento de sentar à mesa com o cliente e ter que chamar um colega para fazer as contas, sabe o quão útil é ter um guia prático de cálculos básicos da HP-12C, sem firulas ou fórmulas mirabolantes, na cabeça.
O uso constante e diário da HP-12C termina por nos dar subsídios para atender bem o cliente no momento de fazermos os cálculos de parcelas de futuro financiamento, calcular juros etc. Mas como começar?
Para os corretores que não se sentem diminuídos em pedir ajuda aos colegas mais experientes, ótimo! Perguntar sempre foi, é e sempre será a melhor forma, senão a única, de se aprender. Mas sempre há aqueles que não se sentem à vontade tendo de "precisar" do auxilio do colega com mais bagagem. É exatamente para este novo colega de profissão que este Guia Prático (e básico) é dirigido.
Não se trata de um "manual" da HP-12C, mas simplesmente de um guia básico e resumido, com o qual se pode efetuar alguns dos principais cálculos a serem utilizados na corretagem, de forma rápida e sem qualquer margem para dúvidas.

Vamos lá!

Primeiramente, é importante saber qual é a função das teclas financeiras da calculadora (as primeiras 6 teclas de cima, da esquerda para a direita):

 n  = prazo (número de parcelas do financiamento, por exemplo)
  i   = índice (taxa de juros aplicada de período a período ; se a periodicidade das parcelas for mensal, a taxa de juros deve ser mensal)
 PV  = Valor Presente (valor a ser parcelado ; valor do financiamento sem juros)
PMT = valor da parcela
 FV  = Valor Futuro (por exemplo, o valor final do financiamento, já com os juros)
CHS = tecla para a troca do sinal (de positivo para negativo ou vice-versa ; Change Signal)
Importante dizer que a calculadora não faz milagres! Ela precisa de um mínimo de informações para nos apresentar um resultado correto.

CALCULANDO O VALOR DAS PARCELAS DE UM FINANCIAMENTO (TABELA PRICE)

Para este cálculo, precisamos informar à calculadora os seguintes dados:
Prazo ( n )    -     taxa de juros (  i  )    -     valor a ser financiado ( PV )

Suponhamos que se queira saber o valor da parcela de um financiamento de R$ 300.000,00 com taxa de juros mensais de 1%, para quitação no prazo de 360 meses.

Temos:
  = 360       i   = 1     PV  = 300.000,00    PMT = ?

Basta inserirmos os valores na calculadora. O processo inteiro é o seguinte:
(costuma-se limpar a memória das teclas financeiras antes de inserir os dados para evitar erros, da seguinte forma: Pressione "f" "FIN")

"300.000,00  CHS   PV  1     i   360   n   PMT" = [3.085,84] (PMT = valor da parcela)

Podemos, assim , descobrir qualquer valor oculto, desde que informemos à calculadora todos os outros valores.
Para calcular quanto o cliente pode financiar ( PV), por exemplo, devemos ter as demais informações, como prazo ( n ), taxa de juros ( i ) e valor da parcela que ele pode pagar (PMT). Depois de "alimentar" a sua calculadora com as informações conhecidas, pressione a tecla correspondente à única informação que você não inseriu, neste caso o Valor Presente (PV ) ou valor do financiamento.
Da mesma forma, para calcularmos o prazo do financiamento ( n ), devemos informar o valor presente ( PV ), a taxa de juros ( i ) e o valor da parcela (PMT). Não se esqueça de “trocar o sinal” de um dos valores (PV ou PMT) através da tecla CHS antes de gravar na tecla correspondente.

CALCULANDO O VALOR DAS PARCELAS DE UM FINANCIAMENTO (SAC)

Para facilitar o entendimento, vamos utilizar os mesmos valores de referência acima.

O processo de cálculo é o seguinte:

300.000,00 ENTER 1  %   X><Y(tecla FIN) 360  ÷  [833,33] (valor da última parcela)  +      
(O resultado será: 3.833,33 correspondendo ao valor da primeira parcela)

Lembrem-se que no SAC (Sistema de Amortização Constante), o valor da parcela é determinado pela amortização do valor financiado + juros sobre o saldo devedor, de modo que as parcelas possuirão valores decrescentes - diminuirão no decorrer do financiamento).


CALCULANDO A TAXA DE JUROS MENSAIS (COMPOSTOS) COM BASE NA ANUAL

Para este cálculo, vamos utilizar a fórmula mais fácil possível.
Converteremos a taxa anual de 9,5% ao ano para a taxa de juros mensais, a ser utilizada nos cálculos anteriores.

Primeiramente, para termos a taxa "inteira", vamos alterar a quantidade de dígitos depois da vírgula a ser apresentada no visor da calculadora. O procedimento é o seguinte:

  f      7   (sempre que pressionamos o "  f  " seguido de um número, estamos dando ordem à calculadora para que mostre tantos dígitos depois da vírgula quanto o número que informamos. Neste caso específico, queremos 7 casas após a vírgula (se fossem 5, digitaríamos   f     5   e assim por diante).
Feito isso, vamos transformar a taxa anual (9,5%) em mensal. O processo é o seguinte:

digite 1,095 (onde 95 é a taxa anual que conhecemos - sem a vírgula. Se esta taxa fosse 12%, digitaríamos 1,12; se fosse 10,5%, digitaríamos 1,105 etc)
tecle ENTER
digite 12 (doze)
tecle  1/x 
tecle  Yx  

digite 1  -  100  X   (1-100x)
O resultado será: 0,7591534. Esta é a taxa de juros mensais dos 9,5% ao ano.
Portanto 9,5% ao ano = 0,7591534% ao mês.


Os procedimentos acima, apesar de parecerem um tanto complicados numa primeira olhada, passa a ser intuitivo com a prática.

Portanto, todos de HP na mão, treinando muito!

Para informações e cálculos mais completos e "complexos" clique aqui. (trabalho efetuado por terceiros)


Em caso de dúvidas, deixe aqui o seu comentário e eu tentarei respondê-las.

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Segue um cálculo interessante para mostrar ao cliente que investir em imóveis é sempre o melhor negócio! Para ver, clique aqui!


Visite também o post:

TÉCNICA DE VENDAS BASCA (PARA VENDER MAIS E MELHOR)


Abraço a todos e boas vendas!!!

Rogerio Aciole Nero

Preço da garagem pesa no bolso do proprietário na hora da compra



Fonte: Infomoney21 de março de 2012 • 17h52Por: Welington Vital de Oliveira


SÃO PAULO - O preço de uma vaga na garagem pesa no bolso do comprador de imóveis da cidade de São Paulo, segundo pesquisa feita pela Poli/USP (Escola Politécnica da Universidade de São Paulo).
De acordo com a pesquisa, até os anos de 1930, era praticamente zero a destinação de vagas de garagens nos edifícios da cidade. No entanto, com aumento expressivo no número de veículos com relação à população da capital paulista, os prédios começaram a apresentar uma proporção de 6,5% de área de vagas de garagem em relação à área total construída.
Essa proporção foi crescendo com o passar do anos. Em 1960, o índice era de 13%, em 1985, de 22,5%, e em 2001 atingiu seu patamar máximo, de 29,59%, estacionando em torno de 25% entre os anos de 2002 e 2010.
Apartamento sem garagensMesmo com a queda dos últimos anos na porcentagem da área destinadas às garagens, o número de edifícios sem garagens ainda é muito baixo.
Em 2010, foram lançados 1.374 edifícios sem garagens, o que representa apenas 3,7% do total ofertado naquele ano. 
O custo para adquirir um apartamento com garagem aumenta substanciamente.
“Vamos supor que um apartamento de 100 metros quadrados custe R$ 700 mil. O comprador está pagando a área privativa, as áreas comuns e mais 50 metros, em média, para o automóvel. Cerca de um terço da área total comprada é estacionamento”, explica o administrador de empresas, responsável pela pesquisa, Hamilton França Leite Junior.
Segundo Leite Junior, esse custo adicional somente será reduzido quando a cidade tiver um sistema de transporte público de qualidade.
Para ele, a manutenção do crescimento da área para estacionamento na mesma proporção registrada entre 2006 e 2010 representaria uma diferença de aproximadamente 600 mil metros quadrados de área para automóveis que poderiam deixar de ser construídas, em relação a um cenário otimista, de queda acentuada desta relação, apenas no ano de 2020. “Isso significa R$ 500 milhões que poderão ser economizados, apenas naquele ano, se houverem as condições necessárias para que a redução desta relação possa acontecer”, explica.
Bons exemplosEm cidades como São Francisco, Nova York e Londres, as áreas destinadas para os automóveis nas garagens dos edifícios é determinada por lei, de acordo com a infraestrutura viária e de transporte existente na região. Com isso, alguns edifícios têm muitas vagas e outros nenhuma.
Em São Paulo, mesmo com uma lei que regulamente esse espaço, é raro encontrar um empreendimento sem garagem.
Para Leite Junior, a solução estaria em uma revisão da lei, que atualmente determina limites mínimos, para que limitasse as áreas onde devem ser construídas as garagens, assim como ocorre em outras cidades fora do Brasil.
“Às vezes, por causa da lei, o empreendedor é obrigado a construir vagas em um local em que ele não precisaria fazê-las, como nas regiões próximas de estações de metrô. No exterior é comum modernos prédios comerciais sem vagas”, ressalta.
Medidas como essa ajudariam nas questões de trânsito da cidade, pois iria motivar as pessoas a usarem o transporte público. 

Nota do Blog: Infelizmente, As metrópoles brasileiras, em sua maior parte, estão extremamente longe dos modelos adotados em algumas cidades do exterior. Para chegarmos mais próximos, o nosso transporte público precisa melhorar. E muito!

quarta-feira, 21 de março de 2012

Comparativo de desempenho das maiores imobiliárias do país

Publicamos recentemente as notícias relacionadas ao desempenho financeiro dos dois maiores grupos imobiliários do país: Lopes e BR Brokers.
Neste post, faremos um comparativo de desempenho das duas gigantes do mercado imobiliário em relação ao ao ano de 2011 e especificamente o 4° trimestre do ano passado. Os valores entre parênteses referem-se ao comparativo de desempenho em relação a 2010. Vejamos:

LOPES                                                                            BR BROKERS

Ano 2011                                                                         Ano 2011
Lucro Líquido  142,6mi (+31%)                                        Lucro Líquido  106,6mi (+46%)
EBTIDA*  165,1mi (+10%)                                              EBTIDA*  151,7mi (+25%)
Receita Líquida 432,4mi (+28%)                                       Receita Líquida 407,7mi (+21%)


4° Trimestre 2011                                                           4° Trimestre 2011
Lucro Líquido  56,7mi (+32%)                                          Lucro Líquido  22,9mi (+4%)
EBTIDA*  55,3mi (+17%)                                                EBTIDA*  37,7mi (-2%)
Receita Líquida 130,3mi (+20%)                                       Receita Líquida 112,0mi (+12%)



*sigla em inglês para LUCRO ANTES DOS JUROS, IMPOSTOS, DEPRECIAÇÃO E AMORTIZAÇÃO


Podemos facilmente perceber com o comparativo acima que, muito embora a LOPES ainda seja a maior do mercado imobiliário brasileiro, a BR BROKERS está muito próxima em números gerais e apresentou um crescimento anual consideravelmente maior que a concorrente.

Destaca-se no comparativo, também, que a BR BROKERS poderia ter se aproximado bem mais da LOPES se não tivesse "derrapado" no último trimestre do ano.

A LOPES manteve no último trimestre a média de crescimento que vinha obtendo no decorrer do ano.
A BR BROKERS, por sua vez, não teve a mesma sorte, apresentando, inclusive, retrocesso no EBTIDA.

Resta-nos analisar a que se deveu essa derrapada final da BR BROKERS.
Foi apenas uma sazonalidade de mercado ou uma tendência que persistirá em 2012?

O tempo dirá...

BR Brokers registra lucro líquido de R$22,9 milhões no 4o tri


QUARTA-FEIRA, 21 DE MARÇO DE 2012

Reuters -

No ano, o lucro líquido ficou em 106,6 milhões reais, crescimento de 46% em relação a 2010



Companhia deve abrir até 50 novas lojas no curto prazo. Há também 40 alvos de aquisição na mira 
da empresa


São Paulo - A Brasil Brokers teve lucro líquido de 22,9 milhões de reais no quarto trimestre de 2011,
aumento de 4% em relação ao mesmo período do ano anterior, que foi de 22 milhões de reais.

No ano, o lucro líquido ficou em 106,6 milhões reais, crescimento de 46% em relação a 2010,
informou a companhia nesta terça-feira.

O Ebitda (sigla em inglês para lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização) de
outubro a dezembro ficou em 37,7 milhões de reais, reduzindo em 2% o apurado em igual período 
de 2010.

A margem Ebitda do período foi de 33,7 por cento, inferior em 4,8 pontos percentuais na comparação
com o quarto trimestre de 2010.

No acumulado do ano passado, a BR Brokers alcançou Ebitda de 151,7 milhões, crescimento de 25%
em relação a 2010.

A receita líquida do quarto trimestre de 2011 ficou em 112 milhões de reais, contra 100,3 milhões de
reais no mesmo período do ano anterior.

No ano, a empresa registrou receita líquida de 407,7 milhões de reais, aumento em relação a 2010,
quando o valor foi de 335,6 milhões de reais.

Lopes Brasil acredita ter vocação para crescer em segmento de imóveis usados


SÃO PAULO - Preocupada em fortalecer as operações, a Lopes Brasil (LPSB3) pretende manter as conquistas feitas no mercado primário, além de crescer no mercado secundário - segmento de compra e venda de imóveis usados -, e em financiamentos imobiliários.
"Temos grande vocação para crescer no mercado secundário. Pretendemos deixar o negócio de imóveis usados tão relevante quanto o de lançamentos", diz o diretor financeiro e de relações com investidores da companhia, Marcello Leone, durante coletiva de imprensa, nesta quarta-feira (21). 
No ano de 2011, a Lopes foi líder de vendas no mercado secundário, alcançando R$ 3,9 bilhões no ano, um crescimento de 200% em relação a 2010. Diante dessa alta, Leone afirma que a companhia comemora esse avanço, mas reconhece que tem muito trabalho a ser feito neste setor.
Melhor quartro trimestre do setor
Apesar do lucro líquido do quarto trimestre de 2011 ter ficado praticamente estável com relação ao mesmo período de 2011, a Lopes Brasil apresentou o melhor quarto trimestre do setor, destaca o diretor financeiro. Com receita líquida acumulada no ano de R$ 432,4 milhões, o diretor financeiro enfatiza que a Lopes teve o melhor ano para o setor, "colocando a companhia como a maior empresa em receita líquida do segmento", diz.

Fonte: Infomoney
21 de março de 2012 • 11h45Por: Edilaine Felix

Ah, São Paulo!


São Paulo é 4ª cidade com mais investimentos estrangeiros em 2011, diz estudo

Atualizado em  14 de março, 2012 - 07:03 (Brasília) 10:03 GMT
Aeroporto de Congonhas, em São Paulo
São Paulo foi a única cidade brasileira analisada no relatório da KPMG
A cidade de São Paulo é a quarta no mundo que mais recebeu investimentos estrangeiros em 2011, segundo um estudo divulgado nesta quarta-feira em Paris e que integra 22 grandes cidades internacionais.
A capital paulista avançou três posições no ranking em relação ao ano anterior, segundo o estudo "Observatório dos Investimentos Internacionais" – realizado pela consultoria KPMG e pela agência de investimentos francesa Paris-Ile de France Capital Économique.

O aumento no número de investimentos estrangeiros em São Paulo foi de quase 55% no ano passado em relação a 2010 e de 160% em relação a 2009.O relatório revela que São Paulo, com o total de 195 investimentos internacionais realizados em 2011, ultrapassou cidades como Paris, Moscou e Pequim e só está atrás agora de Londres, Xangai e Hong Kong, que continuam mantendo, como no estudo anterior, os três primeiros lugares do ranking, nessa ordem.
As cinco principais cidades da lista (a quinta é Nova York) representam 50% do total de investimentos realizados nas 22 metrópoles analisadas.
A América Latina foi a região do mundo onde o número de investimentos mais cresceu em 2011.

'Dinamismo' do Brasil

O estudo leva em conta os investimentos produtivos, como aberturas de filiais, novas fábricas, serviços ou lojas, ampliação das atividades já existentes, inaugurações de escritórios e centros de pesquisas ou ainda joint-ventures, mas não inclui privatizações nem fusões ou aquisições em seus cálculos.
A capital paulista representa 39% do número total de investimentos estrangeiros realizados no Brasil, segundo a KPMG.
Na América Latina, além de São Paulo, apenas a Cidade do México faz parte do estudo. Mas o documento revela que a América Latina representa 10% do número de investimentos internacionais realizados em 2011, que cresceram 29% na região.
O estudo também afirma que no período de 2006 a 2011, o total de investimentos em São Paulo quase quadruplicou, passando de 51 para 195. O crescimento mais acentuado começou a ser registrado a partir de 2008.
Em 2009, São Paulo ocupava ainda a 12° posição entre as cidades que mais recebem investimentos internacionais. Ou seja, avançou oito posições no ranking em apenas dois anos.
"A partir de 2008 e 2009, houve uma aceleração nos investimentos internacionais em São Paulo. O dinamismo da economia brasileira contribuiu para isso", disse à BBC Brasil Christophe Scheidhauer, um dos autores do estudo.
"O Brasil conseguiu enfrentar melhor a crise financeira e por isso a aceleração nos investimentos surgiu a partir daquele período", afirma.
Também houve aceleração dos investimentos em Mumbai, na Índia, e em Moscou, na Rússia, nesse período de 2006 a 2011.
Segundo o relatório, São Paulo ocupa a quinta posição na categoria de investimentos internacionais em "funções estratégicas", como a criação de sedes e de centros de pesquisa, de marketing ou de design e de serviços de atendimento ao consumidor.
Nesse quesito, São Paulo está à frente de cidades como Pequim, Paris e Nova York e atrás de Londres, Xangai, São Francisco e Hong Kong.
A maior parte dos investimentos estrangeiros em São Paulo (43%) foi realizada justamente nessa área de "funções estratégicas" em 2011.
Os setores da indústria e da construção representaram 31% do número de investimentos na capital paulista e, o de serviços, 25%.

Grupo imobiliário Lopes tem lucro 31% maior em 2011


A Lopes Brasil fechou o quarto trimestre com lucro líquido 32% maior, a R$ 56,7 milhões, apoiada em um aumento de 20% da receita líquida, conforme dados divulgados pela empresa. De outubro a dezembro, o maior grupo imobiliário do País apurou geração de caixa operacional, medida pelo Ebitda (sigla em inglês para lucro antes dos juros, impostos, depreciação e amortização), de R$ 55,3 milhões, alta de 17% ano a ano, com a margem caindo de 43,8% para 42,5%.

Já no fechamento de 2011, o lucro líquido da companhia, atribuível a acionistas da controladora, foi 31% maior, somando R$ 142,6 milhões, enquanto o Ebitda cresceu 10%, a R$ 165,1 milhões, e a margem ficou em 38,2%. Sem considerar a participação dos acionistas minoritários, o lucro líquido no ano passado foi de R$ 150,6 milhões, alta de 14% ante 2010. O balanço veio com um aumento de 20% na receita líquida trimestral e de 28% na anual, atingindo R$ 130,3 milhões e R$ 432,4 milhões, respectivamente.

A receita foi impulsionada pelo salto de 16% nas vendas contratadas tanto nos últimos três meses de 2011, quando totalizaram R$ 5,5 bilhões, quanto no ano como um todo, para R$ 18,2 bilhões, sendo que o mercado secundário (de imóveis usados) representou quase 22% das vendas.

Em contrapartida, a Lopes registrou um aumento de 11% nas despesas operacionais entre o terceiro e o quarto trimestres, para R$ 75 milhões, impactadas principalmente por custos de empresas adquiridas. Para 2012, a companhia estabeleceu a meta de R$ 260 milhões em despesas operacionais. A unidade de crédito imobiliário da empresa, a CrediPronto!, financiou R$ 1,3 bilhão ao longo de 2011, mais que o dobro que o volume apurado no ano anterior.



Fonte: Terra - Economia

terça-feira, 20 de março de 2012

Venda de imóvel alugado - Direito de Preferência do Locatário


O locatário tem o direito de preferência na compra do imóvel, caso o proprietário decida vendê-lo. É certo que não cabe ao locatário qualquer recurso para impedir a venda do imóvel em condições menos vantajosas ao locador, somente para se beneficiar. Contudo, a lei impõe ao locador a obrigação de levar ao conhecimento do locatário sua intenção de vender o imóvel.
É indispensável que dessa notificação constem todas as informações referentes à venda do apartamento. O locatário terá o prazo de trinta dias para se manifestar sobre a intenção de compra do imóvel. Caso esse prazo expire sem que ele se manifeste, o locador poderá dar prosseguimento à venda do apartamento para outros interessados.

1 - Notifique o locador, alertando-o sobre os riscos do descumprimento da legislação, em caso de não atendimento ao direito de preferência do locatário para compra do imóvel alugado.
2 - Caso o locador insista no descumprimento da legislação, o locatário poderá propor uma ação judicial contra o locador, requerendo uma indenização por perdas e danos, em que o juiz avaliará os prejuízos sofridos pelo locatário em razão do não atendimento ao direito de preferência.
3 - O locatário pode, ainda, preferir a aquisição do imóvel, mas para isso deverá atender às seguintes condições: o contrato de locação deverá ser registrado, no Cartório de Registro de Imóveis no qual o imóvel esteja inscrito, pelo menos  trinta dias antes de sua venda. Por isso, tão logo tome conhecimento de que o locador colocou à venda o imóvel, o locatário deverá providenciar o registro do contrato de locação; o locatário deverá depositar em juízo o preço e demais despesas relativas à compra do imóvel pretendido, para que possa provar que tem condições financeiras de comprar o imóvel; a ação judicial deverá ser proposta no prazo de seis meses, após o registro da compra do imóvel no Cartório de Imóveis.
4 - A partir daí, o locatário deverá aguardar a decisão judicial, que, caso lhe seja favorável, determinará que o imóvel seja registrado em seu nome. 

Fonte: Use as Leis ao Seu Favor – Reader´s Digest

LOCAÇÃO - Quem paga os encargos com 13° salário dos funcionários do condomínio?

Fomos questionados sobre quem, efetivamente, é responsável pelo pagamento dos encargos trabalhistas de empregados do condomínio, mais especificamente 13° salários, se o Locador ou o Locatário.
Por tratar-se de dúvida rotineira, resolvemos postar nossos comentários aqui para que todos possam estar informados.

A Lei 8.245/91 (Lei de Locações) apregoa que as despesas ordinárias do condomínio deverão ser pagas pelo Locatário (inquilino), enquanto que as despesas extraordinárias deverão ser pagas pelo Locador (proprietário). Vejamos o que diz a lei:



Dos deveres do locador e do locatário
        Art. 22. O locador é obrigado a:
        I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
        II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
        III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
        IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
        V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
        VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
        VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
        VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
        IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
        X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
        Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
        a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
        b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
        c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
        d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
        e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
        f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
        g) constituição de fundo de reserva.
        Art. 23. O locatário é obrigado a:
        I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
        II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
        III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
        IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
        V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
        VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
        VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
        VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
        IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
        X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
        XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
        XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
        1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
        a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
        b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
        c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
        d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;
        e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
        f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
        g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
        h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
        i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
        2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
        3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
        Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.
        1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.
        2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização.
        3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.
        Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
        Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá - lo integralmente.
        Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti - los.
        Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

Como podemos ver, as despesas com empregados do condomínio são consideradas "despesas ordinárias", de modo que é o inquilino quem deve arcar com o seu pagamento.

Outra dúvida recorrente, é em relação à responsabilidade de pagamento do "Fundo de Reserva". A lei é clara quando atribui ao LOCADOR a obrigação de contribuir com tal fundo, e não ao Locatário. Normalmente, não é o que se vê por aí, já que esta "taxa" é paga, inadvertidamente, pelo inquilino. Este, por sua vez, tem o direito legal de pleitear o reembolso desta despesa ao Locador.

(Rogerio Aciole Nero)


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