LOCAÇÃO - Quem paga os encargos com 13° salário dos funcionários do condomínio?

Fomos questionados sobre quem, efetivamente, é responsável pelo pagamento dos encargos trabalhistas de empregados do condomínio, mais especificamente 13° salários, se o Locador ou o Locatário.
Por tratar-se de dúvida rotineira, resolvemos postar nossos comentários aqui para que todos possam estar informados.

A Lei 8.245/91 (Lei de Locações) apregoa que as despesas ordinárias do condomínio deverão ser pagas pelo Locatário (inquilino), enquanto que as despesas extraordinárias deverão ser pagas pelo Locador (proprietário). Vejamos o que diz a lei:

Dos deveres do locador e do locatário

        Art. 22. O locador é obrigado a:

        I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

        II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

        III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

        IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

        V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

        VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

        VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

        VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

        IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

        X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

        Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

        a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

        b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

        c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

        d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

        e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

        f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

        g) constituição de fundo de reserva.

        Art. 23. O locatário é obrigado a:

        I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

        II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

        III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

        IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

        V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

        VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

        VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

        VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

        IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

        X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

        XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

        XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

        1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

        a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

        b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

        c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

        d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso     comum;

        e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

        f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

        g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

        h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

        i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

        2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

        3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

        Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.

        1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.

        2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização.

        3º Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.

        Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

        Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá - lo integralmente.

        Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti - los.

        Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

Como podemos ver, as despesas com empregados do condomínio são consideradas "despesas ordinárias", de modo que é o inquilino quem deve arcar com o seu pagamento.

Outra dúvida recorrente, é em relação à responsabilidade de pagamento do "Fundo de Reserva". A lei é clara quando atribui ao LOCADOR a obrigação de contribuir com tal fundo, e não ao Locatário. Normalmente, não é o que se vê por aí, já que esta "taxa" é paga, inadvertidamente, pelo inquilino. Este, por sua vez, tem o direito legal de pleitear o reembolso desta despesa ao Locador.

(Rogerio Aciole Nero)

Contribua com o crescimento do nosso blog. Envie-nos as suas dúvidas!!!