Conheça os riscos dos contratos de gaveta

Saiba como se proteger para não cair nas armadilhas deste antigo tipo de negociação imobiliária

O famoso "jeitinho brasileiro" deu origem a uma antiga e perigosa prática de negociação imobiliária: os contratos de gaveta. Mesmo proibido desde 1964, o acordo verbal de cessão de direitos e obrigações, no qual uma pessoa que comprou um imóvel com financiamento habitacional vende o bem e transfere a dívida a um terceiro sem informar ao banco, ainda se faz presente nas negociações de compra e venda de imóveis.

Agora, os "gaveteiros" estão na mira do Ministério das Cidades, que prevê punir, com a perda da casa, o proprietário que repassar o bem adquirido por meio do programa habitacional ‘Minha Casa, Minha Vida 2’.

Diretor da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH/Nacional), Lúcio Delfino explica que, apesar de não haver lei específica, proprietário e mutuário que se envolvem nesse tipo de acordo podem sofrer penas.

Entre elas, ver o contrato de financiamento suspenso, ter de antecipar o pagamento das parcelas da dívida a vencer, sofrer restrição de crédito habitacional para aquisições futuras por até cinco anos e, inclusive, perder o bem.

“O controle desse tipo de prática pelos bancos é difícil. Mas os riscos ao comprador e vendedor são altos demais e não compensam. Se o mutuário não pagar a dívida, é o nome do dono, ou da esposa se for casado, que vai para o SPC ou Serasa. Para o comprador, não há o respaldo do seguro habitacional no caso de morte, por exemplo. Hoje, os bancos já promovem a transferência da propriedade e cessão do financiamento sem cobrar a mais. É preciso apenas estar com o nome limpo”, diz.

Vendedor

• Exija do comprador (mutuário) garantias para o pagamento da dívida assumida;
• Certifique-se da idoneidade do comprador. É o seu nome que vai aparecer perante o banco financiador;
• Se o "gaveteiro" não pagar, é o nome do proprietário que vai parar no SPC e no Serasa;
• A elaboração de contrato dá segurança ao titular do bem no caso da falta de pagamento da dívida.

Comprador

• Antes de fechar o negócio, peça ajuda de um advogado para elaborar o contrato de gaveta. Isso assegura que você não corra o risco de perder o imóvel;
• Caso o titular venha a morrer e os herdeiros dele se neguem a cumprir o acordo;
• Se atrasar o pagamento de parcelas;
• Quando uma ação de revisão da dívida é ajuizada, o contrato garante a devolução de valores ao mutuário.

Transferência no banco sem taxas e novas burocracias

Num contrato de gaveta, a morte de uma das partes pode gerar uma crise muito mais grave do que se imagina. Para a família do comprador (mutuário), há o risco de perda do bem pelo não pagamento das prestações futuras, já que não é possível ter a ajuda do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) nem do seguro habitacional para quitar a dívida.

Além disso, se o vendedor (proprietário) morrer, e os herdeiros não aceitarem passar o imóvel para o nome do mutuário, a questão terá de ser resolvida por ação judicial.

Para evitar dor-de-cabeça, a dica é regularizar a transferência da propriedade e da dívida no banco. É como se um novo pedido de financiamento habitacional fosse feito à instituição financeira, sem embaraços ou aumento das taxas ou prestações.

É o que recomenda o diretor da ABMH/Nacional. “A falta de informação e a restrição no nome, que não pode estar negativo, é que afastam compradores e vendedores. A cessão é simples e não há grandes restrições. O mutuário pode, inclusive, ter o auxílio do FGTS para fazer o pagamento do sinal de compra. O valor é pago diretamente ao proprietário, e o restante da dívida do imóvel pode ser financiado com o próprio banco”, afirma Delfino.

Transferência

Para fugir do contrato de gaveta, a orientação é que proprietário e mutuário entrem em contato, juntos, com o banco e formalizem a transferência do financiamento do bem.

Delfim destaca que hoje não há mais a cobrança de taxa extra para fazer a transferência da propriedade do bem. A única exigência é que as partes, titular e mutuário, tenham o nome limpo tanto no Serasa quanto no SPC.

Uso do FGTS

Ao fazer a negociação com o banco, o mutuário terá direito, inclusive, a utilizar o FGTS (Fundo de Garantia do Tempo de Serviço) para abater parte da dívida ou pagar o sinal que o proprietário vai cobrar pela venda do imóvel.

Qual é a melhor solução?

A compra e venda de imóveis através do contrato de gaveta, como visto, é de alto risco e pode acarretar uma série de problemas, pois o negócio celebrado não produzirá a eficácia necessária e não terá validade jurídica.

Isso porque de acordo com a legislação brasileira, todo negócio imobiliário de valor superior a trinta vezes o salário mínimo vigente, que hoje corresponde R$ 20.340,00, depende de escritura pública para posterior averbação junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Sem o registro da compra e venda junto ao Cartório de Registro de Imóveis o comprador não adquire realmente a propriedade do bem negociado, que continua sendo do vendedor e poderá "dispor" deste bem como se proprietário fosse.

Caso o vendedor faleça, como será feita a transferência da propriedade? E se ele for de má-fé, quem garante que não venderá o imóvel a um terceiro? 

Esses problemas podem ser evitados (ou amenizados), se o contrato de gaveta for averbado junto à matrícula do imóvel, pois deste modo o negócio celebrado terá publicidade e, conseqüentemente, validade perante terceiros.

Para tanto, é necessário que o contrato seja escrito, faça menção ao número da matrícula e cláusula de irretratabilidade, qualificação completa de todas as partes envolvidas e as assinaturas sejam com reconhecida firma, inclusive dos cônjuges.

Com a averbação do contrato junto à matrícula do imóvel a transação adquire caráter de direito real, com oponibilidade erga omnes, facilitando a propositura de eventual ação de adjudicação compulsória, caso o vendedor se recuse a outorgar escritura pública.

Outra vantagem no registro do contrato de venda e compra consiste na possibilidade de cessão dos direitos sobre o imóvel sem a anuência do vendedor.

Como visto, inúmeras são as desvantagens em comprar ou vender imóveis através do contrato de gaveta. Definitivamente, a economia que se faz é irrisória diante do risco de, por exemplo, perder o que pagou, para o caso do comprador, ou de ter seu nome negativado, no caso do vendedor. 

Para garantia do vendedor e do comprador, o ideal é sempre contar com os serviços de profissional especializado, ou seja, um corretor de imóveis devidamente credenciado.