O mercado imobiliário, em especial em São Paulo, passou por momentos de acentuado crescimento nos últimos anos, tendo sido impulsionado pela demanda (ainda presente) e pela política monetária brasileira, assim como pela economia estável, mesmo diante da crise que assolou diversas economias mundias.
Há quem diga que atravessamos a crise dos Estados Unidos, no terceiro semestre de 2008, praticamente incólumes. Acredito, porém, que, mais que isso, a crise americana veio num excelente momento brasileiro, quando os investidores de todos os mercados estavam plenamente ativos e com ânsia de rentabilidade.
O mercado imobiliário brasileiro foi graciosamente presenteado pela crise americana. Os investidores do mercado financeiro, já meio reticentes quanto à segurança dos papéis das empresas multinacionais na Bolsa de Valores, migraram, em sua grande maioria, para o mercado imobiliário, buscando lançamentos imobiliários que pudessem oferecer-lhes, além de rentabilidade, uma liquidez futura. Com toda aquela procura, os incorporadores e construtoras saíram ao mercado em busca de terrenos para lançarem os projetos solicitados pelo mercado promissor. E foram lançados um sem número de empreendimentos.
Pois bem... Passados mais de 3 anos, o que vemos agora é um cenário completamente diferente, onde o número de lançamentos imobiliários diminuiu sensivelmente, por várias razões.
Uma das razões mais proeminentes desta "desacelerada" é, sem sombra de dúvidas, a oferta atual dos empreendimentos comprados há 3 anos pelos investidores que, agora, querem vender suas unidades, obviamente com lucro, elevando o preço do m² a números assustadores.
O que estamos vivendo este ano é a demanda um tanto quanto reticente com a possibilidade de lucro com o mercado imobiliário nos próximos anos. Os investidores retornaram ao mercado financeiro e os compradores finais estão mais cautelosos na hora da compra, nada obstante a facilidade cada vez mais acentuada de obtenção de crédito imobiliário.
Há 2 ou 3 anos o que se via era a venda rápida, na pressão, dos imóveis lançados. Havia fila na porta das imobiliárias e stands de vendas. Empreendimentos inteiros eram vendidos em apenas um final de semana, ou em apenas uma manhã!
Atualmente, o que se vê é o mercado mais "lento". As incorporadoras e construtoras consideram sucesso absoluto, digno de comemoração, quando vendem 20 ou 30% das unidades no primeiro final de semana.
O motivo para este cenário é a tão conhecida Lei da Oferta e da Procura. Há 2 ou 3 anos havia muito menos imóveis prontos para se comprar. E o processo de obtenção de crédito era um pouco mais burocrático, tornando mais fácil a compra de imóvel na planta, quando as exigências das construtoras eram bem mais amenas que a dos bancos (algumas nem exigiam comprovação de renda). Isto acabou por ocasionar mais um problema para o comprador final. Hoje, quando estão prestes a receber as chaves de seus imóveis, comprados na planta há 2 ou 3 anos, percebem que não conseguem obter o financiamento bancário, seja porque não contavam com a correção do saldo devedor, seja porque tiveram um encolhimento de renda. E devolvem ao mercado os imóveis lançados há tempos atrás, que passarão a competir diretamente com os imóveis lançados atualmente.
Ou seja, ainda temos muita procura por imóveis e a teremos pelos próximos 20 anos, no mínimo, até que a demanda por moradia seja sanada. Mas, atualmente, temos muito mais oferta do que há alguns anos. O comprador pode calmamente escolher o que vai comprar, fazer contas. Há algum tempo, a velocidade do mercado não lhes dava esta oportunidade.
2012, salvo melhor juízo, será um ano de espera. Os operadores do mercado imobiliário deverão trabalhar duro para se manter no negócio. Não vai ser nada fácil. Precisarão se reciclar!
Os compradores que foram pressionados pelo mercado a comprar nos anos antecedentes, estão hoje com a faca e o queijo na mão. Eles pressionarão o mercado a, não digo reduzir os preços, mas ao menos estacioná-los aos parâmetros atuais.
Acabou-se o tempo do bumba-meu-boi do mercado imobiliário, quando vender era mais fácil que empurrar bêbado em ladeira. Os corretores não vendiam, eles tiravam pedido! De agora em diante, vão ter que ralar! Deverão, além de obter a confiança do cliente, o que não é tão simples assim, motivá-los a comprar. O cenário atual exige o corretor de imóveis mais técnico. Ele tem que saber TUDO sobre o produto que está vendendo e, mais, tem que saber tudo o que se passa na economia atual. TUDO! Vai ter que conhecer as regras de financiamento imobiliário, FGTS, consórcio imobiliário. Vai ter que saber como anda a economia mundial, a Bolsa de Valores... Enfim, vai ter que saber TUDO! Acabou-se a era do "corretor panfleteiro". O cliente comprador não acredita mais no que está escrito. Ele quer olhar nos olhos do vendedor e ser convencido por ele de que o melhor momento de compra é agora, de que a construtora é sólida e vai realmente entregar o empreendimento no prazo, de que a economia é favorável, etc.
Por todas essas razões, é que entendo que o mercado de revendas (imóveis prestes a ficarem prontos e imóveis prontos/usados) vai crescer sensivelmente, enquanto que o mercado de lançamentos vai desacelerar ainda mais, em especial pela crescente oferta de imóveis já prontos ou usados, quando não se corre o risco de não receber-se no prazo contratado o imóvel comprado e nem de ver o INCC galopar e engolir o seu sonho, por impossibilitar o financiamento futuro.
De qualquer modo, porém, sabemos que o mercado imobiliário é completamente cíclico, os ventos mudam de direção o tempo todo e um novo ciclo se reinicia. Só nos resta saber qual será a direção dos ventos na próxima rajada.
Rogerio Aciole Nero
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