A queda dos lançamentos imobiliários no segundo trimestre acima do esperado pelo mercado, apontada pela maioria das prévias operacionais já divulgadas pelas incorporadoras de capital aberto, acirrou o pessimismo em relação ao desempenho do setor no curto prazo, que havia ganhado força nas duas últimas temporadas de balanço.
As incertezas se acentuam ainda mais quando se considera que os lançamentos do segundo semestre dependerão tanto da decisão das próprias empresas, neste momento difícil vivido pelo setor e de desaceleração do crescimento econômico, quanto do ritmo de liberação de projetos pelas prefeituras, que pode ser influenciado pela proximidades das eleições.
Das incorporadoras que divulgaram prévias operacionais até o fechamento desta edição - PDG Realty, Cyrela Brazil Realty, Even, Gafisa, Direcional (sem considerar os projetos para a faixa 1 do Minha Casa, Minha Vida), Rodobens Negócios Imobiliários e Rossi Residencial -, apenas a Rodobens não apresentou queda nos lançamentos ante o segundo trimestre de 2011.
O mercado reagiu mal aos números apresentados. Na semana, as ações da PDG caíram 5,03%, da Cyrela, 7,65%, da Gafisa, 4,1% e da Rossi, 18,24%.
De modo geral, as reduções do Valor Geral de Vendas (VGV) lançado não foram modestas: PDG apresentou queda de 80,3%, Even, de 71%, Gafisa, de 60%, Rossi, de 42,6%, Cyrela, de 34% e Direcional, de 26,7%. Na contramão do setor, os lançamentos da Rodobens cresceram mais de quatro vezes, mas é preciso levar em conta que a companhia optou, em 2011, por reduzir, significativamente, seu VGV lançado.
Mercado avalia que novas reduções de metas para 2012 poderão ser anunciadas pelas incorporadoras
A demora, acima da média, na obtenção de licenças dos projetos na cidade de São Paulo, maior mercado imobiliário do país, é apontada pelo mercado como a principal razão para a queda dos lançamentos das incorporadoras no segundo trimestre. O comentário é que os prazos de aprovação aumentaram após a saída de Hussain Aref Saab, ex-diretor do Departamento de Aprovação de Edificações (Aprov) da Prefeitura de São Paulo.
Por meio de sua assessoria de imprensa, a prefeitura disse que "independentemente de opiniões contrárias, os processos de aprovação transcorrem em ritmo normal". A média mensal de projetos aprovados, de 2009 a 2011, foi de 176, e no primeiro semestre de 2012, de 211. Já a média mensal de indeferimentos aumentou de 284, em 2011, para 342 em 2012, segundo a prefeitura.
Seja por decisão das incorporadoras ou atraso na obtenção de licenças, novos cortes de metas de lançamentos poderão ser anunciados. A Rossi, por exemplo, precisaria lançar R$ 1,5 bilhão por trimestre - nível sem precedentes para a companhia, conforme o Barclays Capital - para atingir seu "guidance" (meta), de R$ 4,3 bilhões a R$ 4,9 bilhões. Segundo o banco, apesar de a Rossi ter entregado 28% de sua meta para o ano, as chances de corte na projeção são grandes, devido à necessidade de preservar caixa e reduzir a pressão na execução.
No segundo trimestre, a queda apresentada nos lançamentos da maior parte das companhias se refletiu nas vendas contratadas do setor no trimestre. Apenas a Direcional não apresentou redução de vendas de incorporação no período. Boa parte do que foi comercializado pelo setor refere-se a estoques. No caso da PDG, por exemplo, a venda de estoques chegou a 92% do total. Na avaliação do mercado, embora a tomada de decisão dos consumidores na compra de imóveis esteja mais lenta, ainda não há problema de demanda.
Nesse cenário de desaceleração do ritmo de lançamentos, algumas incorporadoras, como Cyrela, Rossi e Tecnisa fizeram cortes em sua folha de pagamento. Em junho, a Cyrela cortou 70 pessoas como parte do processo de unificação das áreas administrativas das divisões Cyrela, de médio e alto padrão, e Living, do segmento econômico. Conforme fonte, a Rossi demitiu 100 pessoas, como consequência de sua decisão de reduzir as operações regionais em que atua. A Rossi não se posiciona sobre o assunto.
A Tecnisa demitiu 30 pessoas há um mês. Segundo o diretor de Recursos Humanos da Tecnisa, Marcello Zappia, o corte representa 4% do quadro administrativo e 1% do efetivo, e não está relacionado à desaceleração de lançamentos, mas a modelo baseado na "meritocracia", ou seja, no mérito das pessoas, utilizado pela incorporadora para mapear o desempenho dos colaboradores. Ele cita que, em junho, foram contratadas seis pessoas para áreas específicas que estão em crescimento na sede.
Se no curto prazo, reduções de lançamentos agravaram o pessimismo do setor, no médio prazo, o processo de "arrumação da casa", que inclui esses ajustes, é visto como positivo pela maioria dos analistas ouvidos pelo Valor, por ajudar que as empresas consigam gerar caixa mais rapidamente. (Colaborou Aline Cury Zampieri)
