Dúvidas em financiar um imóvel?

A compra de um imóvel é sempre um passo muito importante na vida de qualquer família mas, na maioria das vezes, não temos o valor total do bem que desejamos adquirir e precisamos contar com um financiamento bancário.

Pensando nisso, descrevemos abaixo as perguntas mais frequentes sobre este tema e nos colocamos a disposição para o esclarecimento de qualquer dúvida adicional.

Quanto posso financiar?

O financiamento imobiliário leva em consideração os seguintes itens para determinar o valor a ser financiado pelo futuro mutuário:

·         Valor do imóvel: os agentes financeiros, de modo geral, limitam o financiamento imobiliário a 80% do valor de compra e venda ou da avaliação do imóvel a ser adquirido, prevalecendo o menor valor entre os dois citados;

·         A renda familiar é outro determinante no quesito valor a ser financiado, pois é possível comprometer com a parcela de financiamento no máximo 30% da renda familiar bruta;

·         Outros compromissos já assumidos podem baixar o percentual do comprometimento acima, como financiamento automotivo, nesses casos a prestação máxima a ser assumida no financiamento imobiliário deve ser a somada ao financiamento automotivo e juntas comprometer 30% da renda familiar.

·         Porém, é permitida a composição da renda entre os adquirentes, de acordo com as normas de cada agente financeiro.

·         A renda mínima para o financiamento depende de cada instituição financeira.

Existem valores máximos e mínimos para financiamento?

Os valores mínimos e máximos variam de acordo com a instituição financeira escolhida. De maneira geral, os valores mínimos são em torno de R$ 15 mil e o máximo em torno de R$ 700 mil.

Qual o melhor banco para financiar o meu imóvel ?

A escolha da instituição financeira depende de alguns fatores, tais como: o valor do imóvel, a sua faixa de renda, o valor de entrada e o prazo escolhido para o pagamento do financiamento. Após a escolha do imóvel, faça algumas simulações e escolha a instituição que lhe ofereça o melhor pacote. A equipe da NERO CONSULTORIA IMOBILIÁRIA pode te orientar com esta escolha.

Qual a renda necessária para financiar um imóvel ?

A prestação do financiamento deve comprometer no máximo 30% da renda bruta mensal familiar, que deve ser baseada no mês anterior ao da contratação do financiamento, ou a média dos últimos 06 (seis) meses para os casos de horas extras e comissionamentos.

A avaliação da instituição financeira considerará outros financiamentos adquiridos pelo financiado dentro dos 30% considerados para este comprometimento de pagamento, como por exemplo, financiamento de automóveis.

Qual a idade máxima para eu poder fazer um financiamento imobiliário?

A idade limite para fazer o financiamento se dará pela seguinte soma:

Idade do mutuário + prazo de financiamento = 80 anos

Exemplo: uma pessoa com 68 anos poderá assumir um financiamento num prazo máximo de 12 anos, de maneira que a soma da sua idade e prazo de financiamento chega aos 80 anos.

Eu consigo financiar o valor total de um imóvel, ou seja 100% do seu valor ?

Só é possível financiar 100% do valor do imóvel, se o imóvel, sua avaliação pelo agente financeiro e a sua renda se enquadrarem dentro do programa “Minha casa, minha vida”. Nos demais casos, é preciso ter pelo menos 20% do valor do imóvel e a maioria das instituições financeiras, financiam os outros 80% mediante a aprovação do seu crédito.

Acabei de sair de uma empresa e comecei a trabalhar em outra, posso fazer um financiamento bancário?

Sim, desde que a empresa atual forneça uma declaração dizendo que você não esta em experiência e nem em estagio probatório.

É possível fazer transferência do financiamento bancário para outra pessoa?

Sim. A transferência do financiamento somente será possível mediante a concessão de um novo financiamento ao solicitante, que terá como base política de crédito e legislação vigentes à época da concessão. O cálculo da renda mínima necessária está condicionado às variáveis da nova operação, tais como: valor do financiamento, idade do proponente e ao valor de avaliação do imóvel e renda.

Se já tenho um imóvel financiado, posso financiar outro?

Sim, desde que você comprove renda suficiente para assumir ambos os financiamentos, e que o novo financiamento se enquadre na política de crédito vigente.

Posso financiar um imóvel que não esteja 100% averbado no registro de imóveis?

Sim, desde que a parte que não esteja averbada seja passível de averbação e não ultrapasse 20% do total da área construída, para isso é necessário solicitar uma avaliação do setor de engenharia da instituição financeira escolhida.

Só consigo utilizar meu FGTS pela Caixa Econômica Federal ?

Não, você pode utilizar seu FGTS mesmo que opte por outras instituições financeiras, desde que as regras para o seu uso sejam respeitadas.

Posso utilizar meu FGTS para a aquisição de qualquer imóvel?

·         Para o uso do FGTS existem algumas regras, são elas:

·         O imóvel tem que se destinar ao uso residencial;

·         O imóvel ora adquirido deve estar situado no município onde você (comprador) exerce sua ocupação principal, ou em município limítrofe, ou pertencente à mesma região metropolitana;

·         Caso o imóvel não atenda a condição anterior, ou seja, está em outra cidade, é necessário comprovar residência na cidade onde se localiza o imóvel, a pelo menos um ano;

·         O comprador tem que ter pelo menos 36 meses de opção pelo FGTS;

·         Não se pode utilizar o FGTS quando se é proprietário de mais de 50% de um imóvel residencial na cidade onde se está comprando, ou proprietário de um imóvel residencial financiado pelo Sistema Financeiro de Habitação em qualquer parte do território nacional.

·         O  imóvel se usado deve estar em condições para moradia e não poderá ter sido adquirido pelo vendedor com recursos do FGTS, nos últimos três anos.

·         Na compra de imóveis novos (sendo o seu primeiro), de maneira geral não há problemas no uso do FGTS desde que ele esteja legalizado e com habite-se.

Somente posso utilizar o FGTS na aquisição de um imóvel se for financiar alguma parte do mesmo?

Não, você pode utilizar seu FGTS na modalidade chamada aquisição total, onde você paga diretamente ao vendedor o valor de entrada e utiliza o FGTS para quitar o saldo, ou ainda, se você tiver em sua conta de FGTS o valor total do imóvel, pode utilizá-lo 100% para a aquisição.

Posso utilizar o FGTS para amortizar o Financiamento Imobiliário ?

Sim, desde que o financiamento se enquadre nas regras da SFH você pode utilizar para amortização extraordinária do saldo devedor, com opção para redução do valor da prestação ou para redução do prazo contratual.

Porém, o limite máximo do valor do imóvel é de R$ 500.000,00.

Quanto tempo leva para a aprovação do meu processo de financiamento?

A pré-aprovação do crédito leva em média 10 dias e o processo todo de aprovação entre 30 a 40 dias na média.

Atenção: Para adquirir um financiamento bancário, você não pode ter nenhum tipo de restrição cadastral.

Quais os documentos necessários para a abertura de um processo de financiamento?

·         A lista de documentos varia de acordo com o estado civil do comprador, origem de rendimentos, modalidade de financiamento, além da instituição financeira escolhida.

·         Descrevemos abaixo a lista básica de documentos para a abertura de qualquer processo:

·         RG e CPF – 01 cópia simples e 01 cópia autenticada (do casal);

·         Certidão de casamento ou nascimento ou união estável – 01 cópia simples e 01 cópia autenticada;

·         Imposto de Renda com recibo de entrega – 01 cópia simples (do casal, quando houver);

·         06 últimos contracheques;

·         03 últimas contas de água ou luz com as autenticações de pagamento;

·         Carteira de trabalho – das páginas preenchidas – 01 cópia simples (do casal);

·         Demais documentos exigidos pela instituição financeira, como certidões negativas.

A diferença entre o Corretor de Imóveis e o Consultor Imobiliário

Apesar de sabermos que a nomenclatura correta da profissão é "Corretor de Imóveis" e não "Consultor Imobiliário", temos a opinião de que tratam-se de coisas similares, mas cada qual com as suas peculiaridades.

O mercado costuma denominar "Corretor" o profissional devidamente inscrito no Conselho Regional dos Corretores de Imóveis - CRECI.
Refere-se, de outro lado, a "Consultor" para denominar o profissional não escrito (pseudo-corretor / irregular).

A Lei que regulamenta a profissão (LEI Nº 6.530, DE 12 DE MAIO DE 1978), em seu Artigo 3º, apregoa que:

"Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária." (grifos nossos)

Entretanto, percebemos que na prática e no aspecto objetivo do exercício da profissão, os corretores de imóveis limitam-se a intermediar a compra, venda, permuta e locação de imóveis. A grande maioria se esquece do quesito "opinar quanto à comercialização imobiliária".
Aí é que este blog acredita que esteja a grande e importante diferença entre o "corretor de imóveis" e o "consultor imobiliário". É o chamado "pulo do gato" para quem quer se firmar na profissão. "Opinar quanto à comercialização imobiliária" nada mais é que atuar como Consultor Imobiliário!
É fácil ser corretor de imóveis. Basta fazer um curso à distância e inscrever-se no órgão competente (CRECI) para estar habilitado a intermediar negócios imobiliários.
A atuação do "consultor imobiliário", conforme nosso entendimento, todavia, vai muito além de "apenas" intermediar negócios imobiliários.
Abrange, ainda, a consultoria propriamente dita aos clientes, com a prestação de informações concernentes ao mercado imobiliário, inerentes aos anseios de cada um de seus clientes.
O Consultor Imobiliário, além de procurar intermediar a venda e compra de imóveis para seus clientes, que é o que realmente lhe sustenta, busca assessorá-lo de maneira muito mais abrangente, informando-o acerca, por exemplo, do bom ou mau momento do mercado para o negócio pretendido.
Para ser "Consultor Imobilário" se faz necessário estar antenado ao mercado e transmitir aos seus clientes as informações relevantes antes mesmo de serem solicitados, até porque a pró-atividade faz toda a diferença aos profissionais do mercado imobiliário.

Deste modo, acreditamos que, além de "corretores de imóveis" na acepção jurídica do termo, devemos ser CONSULTORES IMOBILIÁRIOS! A nossa experiência na área nos ensinou que cliente bem informado por seu consultor (ou corretor, como queiram) não faz negócio sem antes consultá-lo! Até por isso é de extrema importância falar sempre a verdade ao cliente, mesmo que, em função disto, se perca um negócio. O bom profissional da área pensa e planeja a médio e longo prazo. Não adianta ter pressa! As vezes, no afã de se realizar o negócio, o profissional "queima" o cliente, que nunca mais vai procurá-lo para novos negócios.

Pense nisto!

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Entendendo o SFH

O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado em meados da década de sessenta, pela Lei nº 4.380, de 1964, no âmbito de uma reformulação geral do Sistema Financeiro Nacional. A Mesma Lei instituiu a correção monetária, com o objetivo de abrir o mercado para a colocação de títulos do governo e viabilizar financiamentos de longo prazo.

A correção monetária foi fundamental para o financiamento habitacional, então limitado a pouquíssimas operações realizadas pelas Caixas Econômicas e Institutos de Previdência existentes na época, e às quais somente poucos privilegiados tinham acesso. De um lado, possibilitou a criação de instrumentos de captação de recursos de prazos mais longos e os depósitos em caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Por outro lado, viabilizou o crédito imobiliário.
A primeira fase do SFH, que vai de sua criação até a segunda metade dos anos 70, foi o período áureo do Sistema. Os depósitos em caderneta de poupança cresceram, chegando a ocupar o primeiro lugar entre os haveres financeiros não monetários. Os recursos do FGTS também expandiram como resultado do aumento do nível de emprego e da massa salarial do país. Surgiram as Sociedades de Crédito Imobiliário e as Associações de Poupança e Empréstimo, formando o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo - SBPE, integrado por instituições financeiras especializadas na concessão de financiamentos habitacionais, tendo como fontes de recursos os depósitos em caderneta de poupança e repasses dos recursos do FGTS pelo Banco Nacional da Habitação.

Além de administrar o FGTS, o BNH também era o órgão regulador e fiscalizador do SFH, incluindo as instituições do Subsistema SBPE.
Do lado dos financiamentos habitacionais, foram introduzidos alguns mecanismos para dar, nos primórdios do Sistema, tranqüilidade aos tomadores dos financiamentos habitacionais. Um desses mecanismos foi a criação do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), mediante o qual a obrigação do mutuário, que tivesse pago todas as suas prestações cessava depois de decorrido o prazo contratual do financiamento e o Fundo absorveria eventuais saldos devedores residuais, provocados pelo descompasso entre a periodicidade de aplicação dos índices de correção monetária aos saldos devedores e às prestações e dos índices de reajuste dos saldos devedores e prestações.

Entretanto, ao final dos anos setenta, com o advento da segunda crise do petróleo e em seguida o da dívida externa, a inflação disparou no Brasil. As ações judiciais promovidas pelos mutuários se multiplicaram, visando compatibilizar as prestações de casa própria com a evolução do salário dos mutuários. Ambos resultaram em um aumento brutal do descasamento entre os índices de correção dos saldos devedores já concedidos - que seguiam indiretamente os índices de inflação - e o das prestações desses financiamentos - muitos dos quais atrelados à evolução dos salários. As diversas tentativas do governo de reduzir a inflação através de medidas heterodoxas, como aplicação de tablitas às prestações (no Plano Cruzado) e congelamentos, na segunda metade da década de oitenta, só agravaram a situação.
As Associações de Poupança e Empréstimo e as Sociedades de Crédito Imobiliário foram gradativamente substituídas, ainda na primeira metade da década de oitenta, pelos bancos múltiplos na concessão de novos financiamentos. O Banco Nacional de Habitação foi extinto em 1986 e suas atribuições passaram a ser desenvolvidas pelo Banco Central do Brasil, pela Caixa Econômica Federal e pelo Ministério da Fazenda.
Esse período coincidiu com o vencimento de boa parte dos contratos de financiamento habitacional, concedidos com prazos de 15 a 20 anos na fase áurea do SFH e deixaram tanto os bancos como o governo com um enorme rombo - o do FCVS.

A década de 90 teve início com a retenção pelo Governo da época de boa parte dos recursos da poupança (e de outros ativos financeiros), afetando seriamente o setor de construção civil e de crédito imobiliário. Por outro lado, os depósitos de poupança sofriam uma forte concorrência por parte dos fundos de investimento. O volume dos financiamentos imobiliários diminuiu significativamente. Os financiamentos realizados com recursos dos depósitos do FGTS também registraram uma queda nesse período. Apesar disso, a década de noventa foi muito promissora para o crédito imobiliário como um todo. O governo e as instituições financeiras trabalharam com afinco para resolver a questão da dívida do FCVS para com as instituições financeiras. Os créditos das instituições financeiras vêm sendo novados - ou seja, substituídos por títulos do Tesouro Nacional.

Paralelamente, a Abecip e as instituições financeiras analisaram vários modelos de financiamento imobiliário praticados no exterior e apresentaram uma proposta para o Governo, para o Congresso e para o setor da construção civil, para revigorar o crédito imobiliário no Brasil. Surgiu assim o Sistema de Financiamento Imobiliário. Por outro lado, a estabilização da economia brasileira registrada ao longo desta década deu um novo ânimo ao SFH. As taxas de juros aplicadas aos financiamentos vêm caindo. As baixas taxas de inflação permitem, ainda, às empresas e às famílias a fazer um planejamento de médio e longo prazo e a assumir compromissos de mais longo prazo.

Os depósitos em caderneta de poupança do SBPE somavam, no final de dezembro de 2009, R$ 253.6 bilhões, quase o dobro do saldo registrado em dezembro de 2004. Já os financiamentos habitacionais contratados pelo SBPE no ano chegaram a R$ 34.1 bilhões em 2009, superando assim o desempenho de 2008 em 13%. Em termos de números de unidades, mais que 300 mil imóveis foram financiados em 2009, um recorde do sistema.

Fonte: ABECIP