Como declarar compra e venda de imóvel no Imposto de Renda 2024?

 Quem comprou um imóvel em 2023 ou tinha o bem em 31 de dezembro de 2023, deve declará-lo no Imposto de Renda em 2024; quem vendeu e ganhou algum dinheiro com isso pode ter de pagar 15% de imposto sobre o valor da diferença, ou seja, sobre o lucro. 

Não basta incluir eventual negociação feita em 2023 na ficha de "Bens e Direitos". É preciso ainda acessar a plataforma do Programa de Apuração de Ganhos de Capital da Receita Federal. Quem vendeu e ganhou algum dinheiro com isso pode ter de pagar 15% de imposto sobre o valor da diferença, ou seja, sobre o lucro.

Na plataforma da Receita Federal, o vendedor vai precisar incluir dados do imóvel e da operação, tais como localização do imóvel (Brasil ou Exterior); endereço; data da aquisição, se houve edificação, ampliação ou reforma, se adquirido em partes e datas diferentes; dados do adquirente (Nome e CPF), natureza da operação (venda, dação em pagamento, permuta com recebimento de torna, etc), formas de pagamento e custo de corretagem. É dessa forma que a Receita cruza dados para descobrir se há inconsistências.

Quando você vende um imóvel mais caro que o valor que foi comprado, o Fisco entende que houve ganho de capital. O contribuinte pode pagar de 15% a 22,5% de imposto sobre a diferença, chamada de lucro imobiliário. A alíquota mínima é de 15% se o ganho for de até R$ 5 milhões. No entanto, se o bem for vendido por um preço inferior ao que foi comprado, e houve prejuízo, nenhum imposto é devido.

Os ganhos de capital da pessoa física na alienação de bens e direitos são tributados conforme a tabela:

Nem sempre a alíquota de 15% se aplica na venda de um imóvel. Há casos em que ela pode ser reduzida ou até isenta. Veja quais são:

Compra de um (ou mais) imóvel residenciais em 180 dias. Desde 2005, o Imposto de Renda sobre ganho de capital na venda de imóveis fica isento se o proprietário comprar outro imóvel até seis meses depois dessa transação. Isso vale quando o novo imóvel é mais caro que o vendido anteriormente. A compra pode ser de imóveis que estão em construção ou na planta. No entanto, a legislação não autoriza a isenção para compra de terrenos.

Basicamente, se você vende um para dar este valor de entrada no outro ou comprar algo com valor equivalente, tem direito a essa isenção. Mas atenção: este benefício só pode ser usado uma vez a cada cinco anos. Se você optar por esse benefício, você deve informar a isenção do item no Demonstrativo da Apuração dos Ganhos de Capital da declaração.

Imóvel de até R$ 800 mil em cinco anos. Se nos últimos cinco anos, você não tiver vendido nenhum outro imóvel no valor de até R$ 800 mil, tributável ou não, terá isenção do pagamento de IR sobre ganho de capital. Isso vale para qualquer tipo de bem, seja de posse individual, em comunhão ou condomínio, nas zonas urbana ou rural. O limite de R$ 800 mil é para o imóvel em si, não levando em consideração a parte de cada coproprietário, cônjuge ou condômino, a menos que esteja em contrato.

Compra antiga. Bens adquiridos antes de 1969 dispensam qualquer pagamento de IR por ganho de capital. Entre os anos de 1970 e 1988, o imposto aumenta progressivamente até chegar a 5% no ano de 1988. O cálculo é simples: a cada ano, o Imposto de Renda aumenta em 0,25%.

Compra

Quem comprou um imóvel em 2023 ou tinha o bem em 31 de dezembro de 2023, deve declará-lo no Imposto de Renda em 2024. Mas assim como nos casos de venda, não houve alteração na declaração de compra com as novas regras do IR.

Se você comprou um imóvel, deverá incluí-lo na ficha “Bens e Direitos” da declaração de imposto de renda para pessoa física. Você deve selecionar o código do bem que vai declarar, por exemplo:

11 - apartamento

12 - casa

13 - terreno

É preciso ainda informar se ele foi fruto de doação ou compra no campo “Discriminação”, onde também entram dados como CNPJ ou CPF do vendedor ou doador.

O valor de bens imóveis nunca deve ser alterado na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda em razão do valor de mercado do bem ter tido uma elevação ou diminuição. O que deve constar na declaração é, em regra geral, o montante histórico pago pelo contribuinte para a aquisição do imóvel, ou seja, o custo de aquisição.

Se houver alguma reforma ou benfeitoria feita no imóvel, é necessário abrir uma linha separada na declaração para descrever o que foi feito e o que foi adquirido. Estes gastos, se comprovados por documentos, como notas fiscais, podem ser adicionados ao valor do imóvel, ainda que em momento posterior à aquisição. É imprescindível que o contribuinte guarde essa documentação pelo prazo de 5 anos. Gastos supérfluos, como eletrodomésticos e decoração não entram na declaração.

A Receita Federal do Brasil admite que alguns gastos sejam integrados ao custo de aquisição, tais como:

Gastos com escritura pública e registro de imóveis, incluindo o ITBI, caso tenha sido arcado pelo adquirente;

Móveis planejados;

Juros e demais acréscimos pagos na hipótese de financiamento;

A soma desses montantes ao valor do imóvel é de grande importância ao contribuinte, pois reduzirá a base de tributação (ganho de capital) caso ele deseje vender o imóvel depois. Vale ressaltar, a venda de bens imóveis por pessoa física possui uma tributação própria pelo imposto de renda, incidente sobre o denominado ganho de capital, isto é, a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição que consta na declaração do contribuinte.

O declarante também deverá preencher dados como Inscrição Municipal (IPTU), o endereço, a área, a matrícula e em qual cartório o imóvel foi registrado. O carnê do IPTU traz essas informações. Caso não tenha o documento, é possível pedir uma segunda via para a prefeitura.

Mesmo que esse imóvel não esteja quitado, ele é considerado como propriedade do declarante. Quando há um financiamento, ele deverá ser informado, bem como os dados do credor (banco, construtora).

Se o imóvel estiver financiado, em “Situação 31/12/2023”, devem ser declarados no campo “valor” apenas as quantias pagas do financiamento. Anualmente o contribuinte deve adicionar os valores pagos do financiamento. Nessa operação específica não deve ser declarado o montante ainda a pagar do financiamento da ficha de “Dívidas e Ônus Reais”.

Cenário Do Financiamento Imobiliário Hoje

 O cenário da taxa básica de juros na mínima histórica de 2% ao ano tem impulsionado a demanda por financiamentos imobiliários, afirmam especialistas. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), os financiamentos imobiliários com recursos da poupança atingiram R$ 12,9 bilhões em setembro de 2020, recorde da série histórica iniciada em julho de 1994. O recorde anterior era de agosto, quando atingiu R$ 11,7 bilhões – ou seja, o setor vive um momento de recorde sobre recorde.

Ainda de acordo com a Acebip, os recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), usados para crédito imobiliário, atingiram R$ 13,86 bilhões em outubro, um salto de 84% em comparação ao mesmo período de 2019.

Mesmo com esse cenário de abundância de crédito, algumas famílias são deixadas de lado pelo sistema financeiro, não por serem maus pagadores, mas porque são clientes correntistas que têm um perfil complexo de analisar e, muitas vezes, um score considerado “inadequado pela instituição”. Esse público é também composto por autônomos, MEIs e pequenos empresários com dificuldades de comprovar renda e que ficam condicionados à adesão de produtos pessoa jurídica para “reforçar” a aprovação que não chega.

Visando solucionar essa dor, algumas fintechs de crédito possuem uma análise de crédito personalizada e flexibilidade em que o cliente pode adaptar condições e formas de pagamento desde a contratação. O mais interessante é que essas opções não acabam quando o contrato é assinado. Após análise do perfil e mesmo após a contratação, fintechs permitem a alteração do fluxo de pagamento, dando ao cliente mais tranquilidade durante toda a sua jornada de financiamento.

Na prática, a flexibilidade se mostra útil, por exemplo, na carência de pagamento da primeira parcela do financiamento, de até seis meses. É possível escolher um mês do ano para ficar livre da parcela – você paga apenas 11 prestações anuais e fica sem pagar no mês que é mais pesado para você. Há também a possibilidade de inclusão do custo do ITBI diluído no valor das parcelas. E tudo sem sair de casa: o processo de contratação é feito 100% online, inclusive todos os trâmites cartorários.

Além de tudo isso, existe também flexibilidade também na comprovação de renda – você pode compor renda com seus pais, irmãos, filhos ou cônjuge. Autônomos e empresários, por sua vez, podem apresentar os demonstrativos financeiros para considerarmos como complemento da renda.

Assim, além de ter a chance de ver o financiamento mais perto da aprovação, o cliente tem mais tempo para planejar sua vida financeira e começar 2021 com as melhores vantagens e condições na conquista da casa própria.

Fonte: https://publicidadeimobiliaria.com/cenario-do-financiamento-imobiliario-hoje/

Defesa Civil esvazia prédios com rachaduras no Morumbi

Os problemas no Condomínio Liberte Morumbi não são novos. De acordo com a síndica Raquel Morgenstern, as reclamações remetem ao período da entrega das chaves, em 2006. "Lá atrás já haviam sido constatados problemas como fissuras e infiltrações. De lá para cá, a situação só piorou, com o aparecimento de novas rachaduras", disse. Segundo ela, os moradores estão desde 2014 processando a construtora pelos problemas e nesta quarta haverá uma audiência do processo. 

Os moradores tiveram de deixar as residências de forma repentina e poucos conseguiram sair com malas de roupas. Somente foi permitida a entrada para a retirada de animais de estimação. 

Na noite desta terça, o publicitário Henrique Neto, de 30 anos, estava na calçada do prédio, onde tem um apartamento alugado aguardando informações ao lado da mulher. "Vi pela TV o que aconteceu e não é dado nenhum prazo para solução", disse ele que dormiria na casa de conhecidos. Moradores de um condomínio na Vila Andrade, zona sul de São Paulo, tiveram de deixar suas residências no fim da tarde desta terça-feira, 19, depois que rachaduras apareceram na estrutura. Técnicos da Defesa Civil estiveram no local e não há previsão de liberação. 

No total, duas torres com 106 apartamentos foram interditadas, mas a gravidade do problema na estrutura não foi esclarecida. Fotos de moradores mostram apartamentos com extensas rachaduras, além de problemas na fachada. 

Segundo eles, uma nova rachadura apareceu por volta das 14 horas, mas com um estalo. A situação voltou a acender o alerta dos moradores, que acionaram as autoridades. 

Os problemas no Condomínio Liberte Morumbi não são novos. De acordo com a síndica Raquel Morgenstern, as reclamações remetem ao período da entrega das chaves, em 2006. "Lá atrás já haviam sido constatados problemas como fissuras e infiltrações. De lá para cá, a situação só piorou, com o aparecimento de novas rachaduras", disse. Segundo ela, os moradores estão desde 2014 processando a construtora pelos problemas e nesta quarta haverá uma audiência do processo. 

Os moradores tiveram de deixar as residências de forma repentina e poucos conseguiram sair com malas de roupas. Somente foi permitida a entrada para a retirada de animais de estimação. 

Na noite desta terça, o publicitário Henrique Neto, de 30 anos, estava na calçada do prédio, onde tem um apartamento alugado aguardando informações ao lado da mulher. "Vi pela TV o que aconteceu e não é dado nenhum prazo para solução", disse ele que dormiria na casa de conhecidos.

Como estipular o valor de locação do seu imóvel

A crise do mercado imobiliário nos últimos anos, a dificuldade na venda de unidades e a grande oferta de imóveis para locação fizeram a “regra de ouro” usada para calcular o preço do aluguel ficar ultrapassada. Hoje, o valor a ser cobrado pelo aluguel de um imóvel é motivo de preocupação para muitos proprietários – é preciso achar um ponto de equilíbrio entre quanto o dono gostaria de cobrar pelo aluguel e quanto o futuro inquilino está disposto a pagar.

Esse cálculo sempre envolve comparação de preços de imóveis semelhantes, consulta a corretores e jogo de cintura na hora de negociar com o novo locatário. O mercado costumava usar como regra uma conta simples: a referência era cobrar pelo aluguel cerca de 0,5% do valor de venda do imóvel. Por essa conta, um apartamento avaliado em R$ 500 mil poderia ser alugado por cerca de R$ 2,5 mil.

Durante os anos de crise, que afetaram duramente o setor, os preços de venda pararam de subir e o mercado de locação foi inundado por imóveis que não foram vendidos, fazendo com que os reajustes de aluguel variassem bem abaixo da inflação.

Se o engenheiro Milton Fontoura, de 63 anos, tentasse alugar seu apartamento na Barra Funda, em São Paulo, usando a “regra de ouro”, ficaria com ele fechado. O imóvel custa R$ 800 mil, mas Fontoura anunciou o aluguel por R$ 2,9 mil. “A locação está melhorando, principalmente para quem tem um imóvel perto de estação de metrô. Até consigo alugar rapidamente, mas o preço em comparação com o de venda não é mesmo de dez anos atrás.”

A Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) calcula todos os meses a taxa de rentabilidade do aluguel. O último ano em que o retorno com a locação chegou a 0,5% do preço de venda foi 2013, antes do início da recessão, em 2014. No ano passado, o valor de aluguel passou a representar, em média, 0,37% do valor de venda.

Uma comparação ajuda a entender como os preços de venda e de locação se comportaram de maneiras diferentes na crise. Em janeiro de 2015, o valor de venda dos imóveis havia subido 12,7%, em 12 meses, segundo a Fipe. Em 2017, último ano da crise, esse valor de venda havia caído apenas 0,74%, também em 12 meses. Enquanto isso, as locações, que subiam 1,6% em janeiro de 2015, caíram 2,9% em janeiro de 2017.

“O preço de aluguel é mais sensível ao mercado. O valor de locação caiu bastante durante a crise, teve três anos de queda e só voltou a subir no ano passado em termos nominais. Enquanto isso, o preço de venda ficou estagnado”, resume o economista Bruno Oliva, da Fipe.

Valor – Segundo o economista Sergio Castelani, o primeiro passo para quem precisa calcular o valor de locação do imóvel e não pode contratar um profissional para fazer a avaliação é olhar os sites que publicam os preços por metro quadrado por bairro. “Por mais que os imóveis sejam diferentes, é sempre bom olhar no próprio prédio e fazer uma avaliação honesta dos pontos fortes e fracos do imóvel e da conservação. O preço, por mais que se mude, não é tão descontínuo assim”, diz.

Alguns sites de anúncio têm serviços de avaliação virtual do preço do imóvel. O proprietário fornece informações como metragem, localização e equipamentos do condomínio e o sistema sugere um valor de locação, baseado em anúncios semelhantes. Esses serviços podem ser achados por cerca de R$ 15. 

Quer saber quanto vale a locação do seu imóvel? Consulte a NERO Consultoria Imobiliária e obtenha informação de forma segura e gratuita!

Fonte: Moving 

Mercado Imobiliário projeta crescimento para 2019

O mercado imobiliário brasileiro já apresenta sinais de que retomará com força o crescimento em 2019. Os primeiros sintomas já ocorreram em 2018, quando segundo informações do Abecip (associação das entidades de crédito imobiliário), o número de buscas por financiamento para aquisição ou construção de imóveis cresceu 15%, depois de três anos de quedas.

As expectativas de especialistas são que ocorram uma grande valorização do metro quadrado para quem investe em áreas estruturadas. “Depois de um período de estagnação, temos observado uma maior procura pelos loteamentos que oferecemos, sejam habitacionais ou corporativos. Isso demonstra que melhorou o otimismo com a economia, sendo que geralmente loteamentos e imóveis são os primeiros que se valorizam com retomada econômica”, explica Marcus Cunha, Diretor de Marketing do Grupo Realibras/Conspar, especializado em empreendimentos imobiliários.

A comprovação se dá com dados da Cushman & Wakefield, que apontam que em 2018 a venda de imóveis residenciais cresceu cerca de 10%. Já nos imóveis corporativos os números apontam uma queda de espaços a serem ocupados em São Paulo estando atualmente em 21,4% (já atingiu 29,5% em 2016). Considerando contratos assinados sem mudança, a taxa já cai para 18%. Segundo análise da Realibras, a tendência de crescimento no setor já se mostra certa, já conforme os números de 2018 é um fato que está ocorrendo, subindo a demanda por imóveis. Somando-se a isso o fato de que ocorreu uma redução na oferta por empreendimentos, em função da recessão, o que deve ser observado nos próximos anos é que o preço do metro quadrado deve subir e o setor viverá uma recuperação.

Marcus Cunha finaliza explicando. “A busca por nossas áreas Industriais e comerciais vem se mostrando aquecida, já estamos fechando os primeiros negócios, mas o que impressiona é a procura e o maior ânimo dos administradores. Isso faz com que esse seja o momento ideal para compra, pois, se a demanda continuar a crescer, a tendência é que os preços também aumentem”, finaliza.

Fonte: Último Instante