A comissão de corretagem diante do arrependimento da parte contratante

por Dra. Larissa Paschoalini Bóscolo*

O corretor tem se tornado cada vez mais presente nas transações imobiliárias, desenvolvendo um papel de suma importância tanto para o comprador do imóvel, como para o vendedor.

O serviço do corretor consiste na intermediação do negócio, ou seja, na aproximação das partes (comprador e vendedor). Para isso, o corretor, instruído pelo vendedor, informa e esclarece ao comprador as questões relativas ao negócio, apresenta o imóvel e suas características ao comprador, informa-lhe os prazos, bem como os valores e formas de pagamento.

A tarefa do corretor termina quando alcançado o resultado útil da negociação, ou seja, a celebração do contrato entre o comprador e o vendedor.

Importante destacar que, deste contrato, o corretor não faz parte.

Com efeito, o corretor não é responsável pela execução do negócio. Ou seja, caso haja descumprimento do contrato por qualquer das partes contraentes, nenhuma responsabilidade poderá ser imputada ao corretor.

Concluída a obrigação do corretor, sua remuneração será devida.

A remuneração do corretor é feita por meio da comissão, que incide sobre o valor efetivo do negócio.

Discute-se muito sobre as situações em que esta remuneração será devida. Isso porque alguns juízes, possivelmente levados pela “hipossuficiência do consumidor”, entendem que se o negócio, celebrado entre comprador e vendedor, por qualquer razão for desfeito, deverá o corretor devolver os valores pagos a título de comissão.

Não obstante a jurisprudência tratar do assunto adotando os mais diversos posicionamentos, é certo que a corretagem está prevista no Código Civil, que expressamente determina, em seu artigo 725, que “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento das partes”.

Ou seja, a comissão será devida a partir do momento em que o contrato foi celebrado, independentemente de ser desfeito futuramente, ainda que haja arrependimento.

Neste sentido, aliás, é a posição já pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça.

Com efeito, em decisão proferida pela Ministra Nancy Andrighi, reconheceu-se que “após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. Há, inclusive, precedente do STJ determinando o pagamento de comissão em hipótese de arrependimento” (REsp 1183324/SP, julgado em 18/10/2011).

Também não haverá devolução da comissão de corretagem nas hipóteses em que o contrato é desfeito em razão do inadimplemento de uma das partes.

Firmado o contrato, caso uma das partes não cumpra sua obrigação, à toda evidência, não caberá ao corretor a obrigação de restituir os valores que lhe foram pagos.

Sobre a questão, recente acórdão proferido pela 31ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo reconheceu que “o distrato posterior [de compromisso de compra e venda de imóvel] não afeta o direito à corretagem, porque já havia sido realizado o negócio (resultado útil). Assim, a prestação dos serviços de corretagem se aperfeiçoou com a conclusão da transação imobiliária, sendo irrelevante posterior distrato, uma vez que a efetivação dos serviços de corretagem já estava realizada antes do desfazimento do contrato” (Apelação nº 0184421-73.2010.8.26.0100, j. 19/12/2011).

Portanto, uma vez aproximada as partes e celebrado o contrato, tem-se que o serviço do corretor foi efetivamente prestado, alcançando o resultado útil. Consequentemente, eventual arrependimento, ou mesmo posterior distrato, não ensejará a devolução dos valores pagos a título de comissão.

* A autora é Advogada no escritório Duarte Garcia, Caselli Guimarães e Terra Advogados Associados, em São Paulo, SP.